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Bel immeuble Gandrange

Bien expiré
VilleGandrange (57)
Surface398m²
Coût Total547 100€
Loyer Annuel56 642€
Rentabilité10.35%
Cashflow/mois+1 431€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 398 m²
Prix au m² : 1 243,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au cœur de Gandrange, à proximité de Hagondange et Amnéville, avec accès rapide à l’A31. Découvrez cet immeuble à fort potentiel, idéal pour un investisseur ou un projet mixte habitation/professionnel. Il se compose : Au rez-de-chaussée : Trois locaux professionnels (idéal pour bureaux, commerces ou professions libérales) Un garage avec chaudière au gaz de 2025 À l’étage : Un appartement F4 d'une surface de 119 m² Un appartement F2 d'une surface de 44 m² Deux celliers Immeuble bien entretenu et offrant de multiples possibilités d’aménagement ou de rentabilité locative.

Ville : Gandrange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57175
Coordonnées : 49.272870, 6.124650
Total : 547 100€
Prix d'acquisition : 495 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 507 500€
Frais de notaire : 39 600€
Coût estimé : 39 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 398m²
Loyer prédit : 11.86€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 15.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 4720€/mois
Loyer annuel estimé : 56642€/an
Fourchette totale : 3718€ - 5993€/mois
Fourchette annuelle : 44615€ - 71911€/an
Rentabilité brute :10.35%
Fourchette de rentabilité :8.15% - 13.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :547 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 680,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :136,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 817,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :257 073,92€
Coût de l'assurance :41 032,50€
Taxe foncière : 5 664,19€/an
Soit par mois : 472,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 720,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 289,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 430,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 398 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 56 642 €/an
Calcul : 4 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 547 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 641 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 627 €
Revenus locatifs : +56 642 €
Charges déductibles : -37 627 €
Résultat foncier Année 1 : 19 015 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 127 €/an
Revenus locatifs : +56 642 €
Charges déductibles : -25 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 515 €/an
Prix d'achat du bien : 495 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750 €(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
156 642 €37 644 €17 839 €18 998 €---
257 775 €24 664 €17 359 €33 110 €---
358 930 €24 168 €16 863 €34 762 €---
460 109 €23 655 €16 350 €36 453 €---
561 311 €23 126 €15 820 €38 186 €---
662 537 €22 578 €15 272 €39 959 €---
763 788 €22 012 €14 706 €41 776 €---
865 064 €21 427 €14 121 €43 637 €---
966 365 €20 822 €13 517 €45 543 €---
1067 692 €20 197 €12 892 €47 495 €---
1169 046 €19 552 €12 246 €49 495 €---
1270 427 €18 884 €11 579 €51 543 €---
1371 836 €18 194 €10 889 €53 641 €---
1473 272 €17 481 €10 176 €55 791 €---
1574 738 €16 745 €9 439 €57 993 €---
1676 233 €15 983 €8 678 €60 249 €---
1777 757 €15 196 €7 891 €62 561 €---
1879 312 €14 383 €7 077 €64 929 €---
1980 899 €13 542 €6 237 €67 356 €---
2082 517 €12 674 €5 368 €69 843 €---
2184 167 €11 776 €4 470 €72 391 €---
2285 850 €10 848 €3 542 €75 003 €---
2387 567 €9 889 €2 583 €77 679 €---
2489 319 €8 898 €1 592 €80 421 €---
2591 105 €7 873 €568 €83 232 €---
TOTAL1 814 258 €452 211 €257 074 €1 362 047 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 362 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 56 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 895 €+5 699 €+6 196 €
2+11 895 €+9 933 €+1 962 €
3+11 895 €+10 429 €+1 466 €
4+11 895 €+10 936 €+959 €
5+11 895 €+11 456 €+439 €
6+11 895 €+11 988 €-93 €
7+11 895 €+12 533 €-638 €
8+11 895 €+13 091 €-1 196 €
9+11 895 €+13 663 €-1 768 €
10+11 895 €+14 248 €-2 353 €
11+11 895 €+14 848 €-2 953 €
12+11 895 €+15 463 €-3 568 €
13+11 895 €+16 092 €-4 197 €
14+11 895 €+16 737 €-4 842 €
15+11 895 €+17 398 €-5 503 €
16+11 895 €+18 075 €-6 180 €
17+11 895 €+18 768 €-6 873 €
18+11 895 €+19 479 €-7 584 €
19+11 895 €+20 207 €-8 312 €
20+11 895 €+20 953 €-9 058 €
21+11 895 €+21 717 €-9 822 €
22+11 895 €+22 501 €-10 606 €
23+11 895 €+23 304 €-11 409 €
24+11 895 €+24 126 €-12 231 €
25+11 895 €+24 970 €-13 075 €
Total+297 375 €+408 614 €+-111 239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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