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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleVerneuil-sur-Seine (78)
Surface74m²
Coût Total191 120€
Loyer Annuel14 336€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 148,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 74 m² - Appartement Verneuil Sur Seine 4 pièce(s) 74 m2

Laforêt Verneuil-sur-Seine a le plaisir de vous présenter ce charmant appartement familial de 4 pièces, niché au dernier étage d'une résidence paisible, à deux pas de la forêt. Un cadre idéal pour ceux qui rêvent de calme et de verdure !

Vous y trouverez une entrée fonctionnelle avec placard, un séjour double baigné de lumière grâce à son exposition sud-ouest, ouvrant sur un joli balcon pour profiter des beaux jours. La cuisine, entièrement aménagée et équipée, est accompagnée d'un cellier attenant très pratique au quotidien.

Côté nuit, un couloir avec rangements intégrés dessert deux chambres confortables, une salle de bains et des toilettes séparées.

En bonus : une place de parking privative en extérieur et une cave, pour plus de confort.

Le tout à proximité immédiate des transports, écoles, collège, parc et piscine de Verneuil-sur-Seine. Un endroit où il fait bon vivre, à découvrir sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES. www.georisques.gouv.fr Copropriété de 608 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2902 euros. Pablo VOIRIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 933183675 - Versailles. Référence annonce : 2415 Date de réalisation du diagnostic : 16/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 608 Charges prévisionnelles annuelles : 2902 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Verneuil-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78480
Coordonnées : 48.981407, 1.973809
Total : 191 120€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 19 400€
Valeur du bien : 178 400€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1195€/mois
Loyer annuel estimé : 14336€/an
Fourchette totale : 993€ - 1437€/mois
Fourchette annuelle : 11916€ - 17249€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 454 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 596 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-96 596€ (-37.8%)
Marge achat-revente :64 476€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 989,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 325,73€
Coût de l'assurance :14 334,00€
Taxe foncière : 1 433,64€/an
Soit par mois : 119,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 241,83€/mois
Soit par an : 2 901,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 194,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification des revêtements.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 400 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine complète: 40 m² × 150€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 336 €/an
Calcul : 1 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 120 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 434 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 902 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 629 €
Revenus locatifs : +14 336 €
Charges déductibles : -30 629 €
Résultat foncier Année 1 : -16 293 €(Déficit de 16 293 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 229 €/an
Revenus locatifs : +14 336 €
Charges déductibles : -11 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5593.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 336 €30 636 €6 327 €-16 299 €10 700 €5 599 €5 599 €
214 623 €11 066 €6 158 €3 557 €--2 043 €
314 916 €10 892 €5 983 €4 024 €---
415 214 €10 711 €5 802 €4 503 €---
515 518 €10 524 €5 615 €4 994 €---
615 828 €10 331 €5 422 €5 498 €---
716 145 €10 131 €5 222 €6 014 €---
816 468 €9 924 €5 015 €6 544 €---
916 797 €9 710 €4 801 €7 087 €---
1017 133 €9 489 €4 580 €7 644 €---
1117 476 €9 261 €4 352 €8 215 €---
1217 825 €9 024 €4 115 €8 801 €---
1318 182 €8 780 €3 871 €9 402 €---
1418 546 €8 527 €3 618 €10 018 €---
1518 917 €8 266 €3 357 €10 650 €---
1619 295 €7 996 €3 087 €11 299 €---
1719 681 €7 717 €2 808 €11 964 €---
1820 074 €7 428 €2 519 €12 647 €---
1920 476 €7 129 €2 220 €13 347 €---
2020 885 €6 820 €1 911 €14 065 €---
2121 303 €6 501 €1 592 €14 802 €---
2221 729 €6 171 €1 262 €15 558 €---
2322 164 €5 829 €920 €16 334 €---
2422 607 €5 476 €567 €17 131 €---
2523 059 €5 111 €202 €17 948 €---
TOTAL459 198 €233 450 €91 326 €225 748 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 011 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 011 €-3 210 €+6 221 €
2+3 011 €0 €+3 011 €
3+3 011 €+594 €+2 417 €
4+3 011 €+1 351 €+1 660 €
5+3 011 €+1 498 €+1 513 €
6+3 011 €+1 649 €+1 362 €
7+3 011 €+1 804 €+1 207 €
8+3 011 €+1 963 €+1 048 €
9+3 011 €+2 126 €+885 €
10+3 011 €+2 293 €+718 €
11+3 011 €+2 465 €+546 €
12+3 011 €+2 640 €+371 €
13+3 011 €+2 821 €+190 €
14+3 011 €+3 005 €+6 €
15+3 011 €+3 195 €-184 €
16+3 011 €+3 390 €-379 €
17+3 011 €+3 589 €-578 €
18+3 011 €+3 794 €-783 €
19+3 011 €+4 004 €-993 €
20+3 011 €+4 220 €-1 209 €
21+3 011 €+4 441 €-1 430 €
22+3 011 €+4 667 €-1 656 €
23+3 011 €+4 900 €-1 889 €
24+3 011 €+5 139 €-2 128 €
25+3 011 €+5 384 €-2 373 €
Total+75 275 €+67 724 €+7 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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