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Maison à plusieurs étages à vendre

Bien expiré
VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface89m²
Coût Total265 410€
Loyer Annuel18 423€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 359,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/7 étage, Ascenseur, Cuisine ouverte, 3 chambres, 2 balcons, Pas de cave, Non meublé

Duplex 5 pièces A proximité des écoles, des commerces et des transports. Environ 89m2 reparti sur 2 niveau Entrée par une coursive extérieur Séjour/ salle à manger lumineux ouvrant sur un balcon Cuisine équipée et indépendante 3 chambres dont une avec balcon Salle de bain avec baignoire et 2 wc Isolation thermique par l'extérieur et ravalement déjà fait

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.868606, 2.531545
Total : 265 410€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 38 610€
Valeur du bien : 248 610€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1535€/mois
Loyer annuel estimé : 18423€/an
Fourchette totale : 1289€ - 1829€/mois
Fourchette annuelle : 15464€ - 21947€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 294,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :75,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 369,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 026,54€
Coût de l'assurance :22 559,85€
Taxe foncière : 1 842,25€/an
Soit par mois : 153,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 535,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 523,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 610 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (éléments modernes, mise aux normes plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (remplacement des éléments sanitaires, mise à jour carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:360€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€ = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour la main d'œuvre). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 423 €/an
Calcul : 1 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 540 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 410 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 902 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 895 €
Revenus locatifs : +18 423 €
Charges déductibles : -49 895 €
Résultat foncier Année 1 : -31 472 €(Déficit de 31 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 285 €/an
Revenus locatifs : +18 423 €
Charges déductibles : -11 285 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 138 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10072.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 423 €49 903 €8 549 €-31 481 €21 400 €10 081 €10 081 €
218 791 €11 062 €8 317 €7 729 €--2 352 €
319 167 €10 823 €8 078 €8 344 €---
419 550 €10 576 €7 832 €8 974 €---
519 941 €10 321 €7 577 €9 620 €---
620 340 €10 058 €7 313 €10 282 €---
720 747 €9 786 €7 041 €10 961 €---
821 162 €9 504 €6 760 €11 657 €---
921 585 €9 214 €6 469 €12 371 €---
1022 017 €8 914 €6 169 €13 103 €---
1122 457 €8 604 €5 859 €13 853 €---
1222 906 €8 284 €5 539 €14 623 €---
1323 364 €7 953 €5 208 €15 412 €---
1423 832 €7 611 €4 866 €16 221 €---
1524 308 €7 258 €4 513 €17 050 €---
1624 794 €6 893 €4 148 €17 901 €---
1725 290 €6 516 €3 771 €18 774 €---
1825 796 €6 127 €3 382 €19 669 €---
1926 312 €5 724 €2 980 €20 587 €---
2026 838 €5 309 €2 564 €21 529 €---
2127 375 €4 880 €2 135 €22 495 €---
2227 922 €4 436 €1 691 €23 486 €---
2328 481 €3 978 €1 233 €24 503 €---
2429 050 €3 505 €760 €25 546 €---
2529 631 €3 016 €271 €26 616 €---
TOTAL590 079 €230 253 €123 027 €359 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 869 €-6 420 €+10 289 €
2+3 869 €0 €+3 869 €
3+3 869 €+1 798 €+2 071 €
4+3 869 €+2 692 €+1 177 €
5+3 869 €+2 886 €+983 €
6+3 869 €+3 085 €+784 €
7+3 869 €+3 288 €+581 €
8+3 869 €+3 497 €+372 €
9+3 869 €+3 711 €+158 €
10+3 869 €+3 931 €-62 €
11+3 869 €+4 156 €-287 €
12+3 869 €+4 387 €-518 €
13+3 869 €+4 623 €-754 €
14+3 869 €+4 866 €-997 €
15+3 869 €+5 115 €-1 246 €
16+3 869 €+5 370 €-1 501 €
17+3 869 €+5 632 €-1 763 €
18+3 869 €+5 901 €-2 032 €
19+3 869 €+6 176 €-2 307 €
20+3 869 €+6 459 €-2 590 €
21+3 869 €+6 749 €-2 880 €
22+3 869 €+7 046 €-3 177 €
23+3 869 €+7 351 €-3 482 €
24+3 869 €+7 664 €-3 795 €
25+3 869 €+7 985 €-4 116 €
Total+96 725 €+107 948 €+-11 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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