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Appartement 3 pièces 66 m²

VilleToul (54)
Surface66m²
Coût Total103 360€
Loyer Annuel6 415€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 75 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 136,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m²

Bel appartement de 66 m2 - carrez 45 m2 Pas de travaux pour cet appartement qui se compose d'un grand salon séjour de 35 m2 avec cuisine ouverte, offrant un volume agréable et lumineux. L'appartement comprend également deux chambres spacieuses, ainsi qu'une salle de bain neuve, aménagée avec des matériaux récents.

L'ensemble est en bon état général, avec une distribution fonctionnelle des pièces et une belle luminosité naturelle tout au long de la journée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : V1667 Date de réalisation du diagnostic : 08/07/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.686012, 5.903872
Total : 103 360€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 22 360€
Valeur du bien : 97 360€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6415€/an
Fourchette totale : 437€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 5248€ - 7841€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 469,56 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 991 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-21 991€ (-22.7%)
Marge achat-revente :-6 369€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 541,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 215,33€
Coût de l'assurance :8 785,60€
Taxe foncière : 641,51€/an
Soit par mois : 53,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine équipée avec des matériaux modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - amélioration nécessaire pour un bon état général
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 360 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (matériaux modernes et pose inclus), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (remplacement robinetterie inclus), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:960€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toul. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts moyens de la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 415 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 822 €
Revenus locatifs : +6 415 €
Charges déductibles : -26 822 €
Résultat foncier Année 1 : -20 407 €(Déficit de 20 407 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 462 €/an
Revenus locatifs : +6 415 €
Charges déductibles : -4 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 953 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9707.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 415 €26 826 €3 473 €-20 411 €10 700 €9 711 €9 711 €
26 543 €4 374 €3 381 €2 170 €--7 541 €
36 674 €4 278 €3 285 €2 396 €--5 145 €
46 808 €4 180 €3 187 €2 628 €--2 517 €
56 944 €4 077 €3 084 €2 867 €---
67 083 €3 972 €2 979 €3 111 €---
77 224 €3 863 €2 870 €3 362 €---
87 369 €3 749 €2 757 €3 619 €---
97 516 €3 633 €2 640 €3 884 €---
107 667 €3 512 €2 519 €4 155 €---
117 820 €3 386 €2 393 €4 434 €---
127 976 €3 257 €2 264 €4 720 €---
138 136 €3 123 €2 130 €5 013 €---
148 299 €2 984 €1 991 €5 314 €---
158 465 €2 841 €1 848 €5 624 €---
168 634 €2 693 €1 700 €5 941 €---
178 807 €2 539 €1 546 €6 267 €---
188 983 €2 380 €1 387 €6 602 €---
199 162 €2 216 €1 223 €6 946 €---
209 346 €2 046 €1 053 €7 299 €---
219 533 €1 871 €878 €7 662 €---
229 723 €1 689 €696 €8 035 €---
239 918 €1 501 €508 €8 417 €---
2410 116 €1 306 €313 €8 810 €---
2510 318 €1 105 €112 €9 214 €---
TOTAL205 478 €97 399 €50 215 €108 080 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 347 €-3 210 €+4 557 €
2+1 347 €0 €+1 347 €
3+1 347 €0 €+1 347 €
4+1 347 €0 €+1 347 €
5+1 347 €+105 €+1 242 €
6+1 347 €+933 €+414 €
7+1 347 €+1 009 €+338 €
8+1 347 €+1 086 €+261 €
9+1 347 €+1 165 €+182 €
10+1 347 €+1 247 €+100 €
11+1 347 €+1 330 €+17 €
12+1 347 €+1 416 €-69 €
13+1 347 €+1 504 €-157 €
14+1 347 €+1 594 €-247 €
15+1 347 €+1 687 €-340 €
16+1 347 €+1 782 €-435 €
17+1 347 €+1 880 €-533 €
18+1 347 €+1 981 €-634 €
19+1 347 €+2 084 €-737 €
20+1 347 €+2 190 €-843 €
21+1 347 €+2 299 €-952 €
22+1 347 €+2 410 €-1 063 €
23+1 347 €+2 525 €-1 178 €
24+1 347 €+2 643 €-1 296 €
25+1 347 €+2 764 €-1 417 €
Total+33 675 €+32 424 €+1 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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