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Achat : Appartement Brétigny-sur-Orge (91220)

VilleBrétigny-sur-Orge (91)
Surface80
Coût Total231 683
Loyer Annuel14 180
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-483
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 725 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 196,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Exclusivité Udi Bretigny !Dans une résidence sécurisée, proche Rer C et commerces, situé au calme appartement de 80m² comprenant : entrée,salon-séjour, cuisine, cellierdégagement avec wc séparé, salle de bains, placards de rangements, 3 chambres dont 2 avec accès loggia, dressingbalcon sans vis à visle tout accompagné d'une cave de 10 m² et d'un box !nombreux atouts : Beaucoup de rangements, appartement bien agencé, nombreux stationnements dans la résidence, résidence calmeA Ne Pas MANQUER!Le bien ci-avant désigné est dans une copropriété, il représente les lots n°de la copropriété qui comporte 63lots. La moyenne des charges courantesannuelles pour ces lots est de 3824euros.Procédure contre les syndicat : Nondpe réalisé (après le 1er Juillet 2021). Montant estimé des dépenses annuellesd'énergie pour un usage standard. Entre 1780. € et 2470 € par an. Prix moyens desénergies indexés au (1er janvier 2021) (abonnements compris)« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sontdisponibles sur le site Géorisques : »Udi L'immobilier SECURISEConsultez notre barème d'honoraires ici: 8ae2eea7eba093ee.pdfRéférence agence : 2378

Ville : Brétigny-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91220
Coordonnées : 48.609650, 2.307270
Total : 231 683
Prix d'acquisition : 175 725
Travaux : 41 900
Valeur du bien : 217 625
Frais de notaire : 14 058
Coût estimé : 14 058
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 14.77€/m²/mois
Fourchette : 12.62€ - 17.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1182€/mois
Loyer annuel estimé : 14180€/an
Fourchette totale : 1010€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 12119€ - 16591€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 055,56 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 445
Prix d'achat :175 725
Décote à l'achat :-68 720 (-28.1%)
Marge achat-revente :12 762€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 683
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 227,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 274,91
Coût de l'assurance :20 272,26
Taxe foncière : 1 417,96€/an
Soit par mois : 118,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 318,67€/mois
Soit par an : 3 824,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 181,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 664,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-482,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:600
    Peinture salon: 1 salon × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brétigny-sur-Orge (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 182 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 180 €/an
Calcul : 1 182 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 683 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 418 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 824 €/an
Calcul : 319 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 960
Revenus locatifs : +14 180
Charges déductibles : -55 960
Résultat foncier Année 1 : -41 781(Déficit de 41 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 381
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 060 €/an
Revenus locatifs : +14 180
Charges déductibles : -14 060
Résultat foncier Années 2+ : 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20380.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 725
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 221(65% de 175 725 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 153 €/an
Calcul : 114 221 € × 3,636% = 4 153
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 18055 9688 015-41 78821 400 €20 388 €20 388 €
214 46313 8587 805605--19 783 €
314 75213 6407 5871 112--18 670 €
415 04813 4157 3621 632--17 038 €
515 34813 1827 1292 167--14 871 €
615 65512 9406 8882 715--12 157 €
715 96912 6906 6383 278--8 878 €
816 28812 4316 3793 856--5 022 €
916 61412 1636 1104 450--572 €
1016 94611 8865 8335 060---
1117 28511 5985 5455 687---
1217 63111 3005 2476 330---
1317 98310 9924 9396 991---
1418 34310 6724 6207 670---
1518 71010 3424 2898 368---
1619 0849 9993 9469 085---
1719 4669 6453 5929 821---
1819 8559 2773 22410 578---
1920 2528 8972 84411 355---
2020 6578 5032 45012 154---
2121 0708 0952 04212 975---
2221 4927 6731 62013 819---
2321 9217 2351 18214 686---
2422 3606 78272915 578---
2522 8076 31326016 494---
TOTAL454 177309 497116 275144 68021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 680
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 978-6 420+9 398
2+2 9780+2 978
3+2 9780+2 978
4+2 9780+2 978
5+2 9780+2 978
6+2 9780+2 978
7+2 9780+2 978
8+2 9780+2 978
9+2 9780+2 978
10+2 978+1 347+1 631
11+2 978+1 706+1 272
12+2 978+1 899+1 079
13+2 978+2 097+881
14+2 978+2 301+677
15+2 978+2 510+468
16+2 978+2 725+253
17+2 978+2 946+32
18+2 978+3 173-195
19+2 978+3 407-429
20+2 978+3 646-668
21+2 978+3 893-915
22+2 978+4 146-1 168
23+2 978+4 406-1 428
24+2 978+4 673-1 695
25+2 978+4 948-1 970
Total+74 450+43 404+31 046
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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