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Maison - 3 pièce(s) - 75 m²

Bien expiré
VilleBrou (28)
Surface75m²
Coût Total120 440€
Loyer Annuel7 139€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 873,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Brou (28160), cette maison de ville bénéficie d'un emplacement idéal à moins de 5 minutes à pied du centre offrant ainsi un accès facile aux commodités nécessaire au quotidien tels que les commerces, les écoles, le collège et la crèche. À l'intérieur, la maison de 75 m² se compose d'un rez-de-chaussée comprenant un corridor d'entrée, une salle de séjour, une cuisine, une buanderie et une salle de bain avec WC nécessitant d'être rénovée. À l'étage, un couloir équipé d'un placard dessert deux chambres.À l'extérieur, se trouvent une chaufferie, un débarras en appentis et un garage offrant un espace de stationnement fermé.Le tout implanté sur un joli terrain de 766 m² arboré d'arbres fruitiers.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 65 500 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Annabelle COQUERY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 944018191

Surface terrain : 766 m².

Ville : Brou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28160
Total : 120 440€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 115 200€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7139€/an
Fourchette totale : 471€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 5656€ - 9010€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 621,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 828,03€
Coût de l'assurance :10 237,40€
Taxe foncière : 713,86€/an
Soit par mois : 59,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 594,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
BuanderieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage fissuré et mise aux normes plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - buanderie en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€/fenêtre = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Buanderie:1 200€
    Rénovation buanderie: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 139 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 440 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 699 €
Revenus locatifs : +7 139 €
Charges déductibles : -54 699 €
Résultat foncier Année 1 : -47 560 €(Déficit de 47 560 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 999 €/an
Revenus locatifs : +7 139 €
Charges déductibles : -4 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26160.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 139 €54 703 €3 879 €-47 564 €21 400 €26 164 €26 164 €
27 281 €4 898 €3 774 €2 384 €--23 780 €
37 427 €4 789 €3 666 €2 638 €--21 143 €
47 576 €4 677 €3 554 €2 898 €--18 244 €
57 727 €4 561 €3 438 €3 166 €--15 079 €
67 882 €4 442 €3 319 €3 440 €--11 639 €
78 039 €4 318 €3 195 €3 721 €--7 918 €
88 200 €4 191 €3 068 €4 009 €--3 909 €
98 364 €4 059 €2 936 €4 305 €---
108 531 €3 923 €2 800 €4 608 €---
118 702 €3 782 €2 659 €4 920 €---
128 876 €3 637 €2 514 €5 239 €---
139 053 €3 487 €2 363 €5 567 €---
149 235 €3 332 €2 208 €5 903 €---
159 419 €3 171 €2 048 €6 248 €---
169 608 €3 006 €1 882 €6 602 €---
179 800 €2 835 €1 711 €6 965 €---
189 996 €2 658 €1 535 €7 338 €---
1910 196 €2 476 €1 352 €7 720 €---
2010 400 €2 287 €1 164 €8 113 €---
2110 608 €2 092 €969 €8 515 €---
2210 820 €1 891 €768 €8 929 €---
2311 036 €1 683 €560 €9 353 €---
2411 257 €1 468 €345 €9 789 €---
2511 482 €1 246 €123 €10 236 €---
TOTAL228 651 €133 612 €55 828 €95 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 499 €-6 420 €+7 919 €
2+1 499 €0 €+1 499 €
3+1 499 €0 €+1 499 €
4+1 499 €0 €+1 499 €
5+1 499 €0 €+1 499 €
6+1 499 €0 €+1 499 €
7+1 499 €0 €+1 499 €
8+1 499 €0 €+1 499 €
9+1 499 €+119 €+1 380 €
10+1 499 €+1 383 €+116 €
11+1 499 €+1 476 €+23 €
12+1 499 €+1 572 €-73 €
13+1 499 €+1 670 €-171 €
14+1 499 €+1 771 €-272 €
15+1 499 €+1 874 €-375 €
16+1 499 €+1 981 €-482 €
17+1 499 €+2 089 €-590 €
18+1 499 €+2 201 €-702 €
19+1 499 €+2 316 €-817 €
20+1 499 €+2 434 €-935 €
21+1 499 €+2 555 €-1 056 €
22+1 499 €+2 679 €-1 180 €
23+1 499 €+2 806 €-1 307 €
24+1 499 €+2 937 €-1 438 €
25+1 499 €+3 071 €-1 572 €
Total+37 475 €+28 512 €+8 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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