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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleMeaux (77)
Surface75
Coût Total169 100
Loyer Annuel13 283
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 870 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 504,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m² - Appartement 4 pièces 75 m²

EXCLUSIVITE AGENCITY LAGNY : T4 d'environ 75m2, quartier BEAUVAL : 1 Rue Ferdinand Buisson 77100 MEAUX

Au 3e étage et dernier sans ascenseur, il comprend : une entrée avec placards, une grande pièce de vie baignée de lumière, une cuisine, 2 chambres avec placards, une salle de bains et un wc indépendant. Deux belles terrasses. Travaux de rafraîchissement à prévoir.

Une place de parking en sous-sol accompagne ce bien.

Idéal pour un investissement locatif.

Contactez-nous pour une visite.... [Coordonnées masquées] !

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1

Consommation énergie primaire : 280 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 670 € et 2 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.951620, 2.911425
Total : 169 100
Prix d'acquisition : 112 870
Travaux : 47 200
Valeur du bien : 160 070
Frais de notaire : 9 030
Coût estimé : 9 030
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13283€/an
Fourchette totale : 929€ - 1319€/mois
Fourchette annuelle : 11151€ - 15824€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 872,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 383,59
Coût de l'assurance :14 373,50
Taxe foncière : 1 328,35€/an
Soit par mois : 110,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 106,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200(629 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:5 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:7 200
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 200
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:10 500
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 283 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 100 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 328 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 544
Revenus locatifs : +13 283
Charges déductibles : -54 544
Résultat foncier Année 1 : -41 261(Déficit de 41 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 861
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 344 €/an
Revenus locatifs : +13 283
Charges déductibles : -7 344
Résultat foncier Années 2+ : 5 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19860.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 870
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 366(65% de 112 870 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 668 €/an
Calcul : 73 366 € × 3,636% = 2 668
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 28354 5505 447-41 26621 400 €19 866 €19 866 €
213 5497 2025 2996 347--13 520 €
313 8207 0505 1476 770--6 750 €
414 0976 8934 9907 204---
514 3786 7304 8277 648---
614 6666 5634 6598 103---
714 9596 3894 4868 570---
815 2596 2104 3079 048---
915 5646 0254 1229 539---
1015 8755 8343 93110 041---
1116 1935 6363 73310 556---
1216 5165 4323 52911 084---
1316 8475 2213 31811 625---
1417 1845 0043 10012 180---
1517 5274 7792 87512 749---
1617 8784 5462 64313 332---
1718 2354 3062 40313 929---
1818 6004 0582 15514 542---
1918 9723 8021 89915 170---
2019 3523 5371 63415 814---
2119 7393 2641 36016 475---
2220 1332 9811 07817 152---
2320 5362 68978617 847---
2420 9472 38748418 559---
2521 3662 07617319 290---
TOTAL425 474173 16678 384252 30821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 308
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 790-6 420+9 210
2+2 7900+2 790
3+2 7900+2 790
4+2 790+136+2 654
5+2 790+2 294+496
6+2 790+2 431+359
7+2 790+2 571+219
8+2 790+2 715+75
9+2 790+2 862-72
10+2 790+3 012-222
11+2 790+3 167-377
12+2 790+3 325-535
13+2 790+3 488-698
14+2 790+3 654-864
15+2 790+3 825-1 035
16+2 790+3 999-1 209
17+2 790+4 179-1 389
18+2 790+4 363-1 573
19+2 790+4 551-1 761
20+2 790+4 744-1 954
21+2 790+4 943-2 153
22+2 790+5 146-2 356
23+2 790+5 354-2 564
24+2 790+5 568-2 778
25+2 790+5 787-2 997
Total+69 750+75 693+-5 943
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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