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Maison à vendre 5 pièces proche de Montignac Charente (16)

Bien expiré
VilleMontignac-Charente (16)
Surface91m²
Coût Total106 620€
Loyer Annuel8 557€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 978,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 175 m² de terrain, Cheminée, Salon, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage au bois

Montignac-Charente Proche.

Amoureux de l'authenticité et du charme de l'ancien, laissez-vous séduire par cette belle maison en pierres offrant un cadre de vie paisible et lumineux, exposée plein Sud.

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine avec poêle à bois et d'un séjour attenant.

À l'étage, vous trouverez trois chambres spacieuses (une chambre sur palier, communicante), une salle de bain ainsi qu'un grenier offrant un beau potentiel d'aménagement supplémentaire. Chaufferie 32m2.

Sur le côté un vaste hangar métallique ouvert de 175m2 offre un espace extérieur à la maison pour se stationner librement à l'abri.

Environnement calme, parfait pour profiter de la campagne.

Une maison pleine de caractère, à découvrir sans tarder ! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 9,88% Ttc du prix hors honoraires. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Montignac-Charente
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16330
Coordonnées : 45.784230, 0.121860
Total : 106 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 99 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8557€/an
Fourchette totale : 575€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6905€ - 10604€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 402,8 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 655 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-38 655€ (-30.3%)
Marge achat-revente :21 035€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 024,55€
Coût de l'assurance :9 329,25€
Taxe foncière : 855,70€/an
Soit par mois : 71,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 347 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État moyen - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État moyen - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, électricité et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:10 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 557 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 446 €
Revenus locatifs : +8 557 €
Charges déductibles : -15 446 €
Résultat foncier Année 1 : -6 889 €(Déficit de 6 889 €)
Imputable sur revenu global : 6 889 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 946 €/an
Revenus locatifs : +8 557 €
Charges déductibles : -4 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 611 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 557 €15 449 €3 720 €-6 892 €6 892 €--
28 728 €4 852 €3 623 €3 876 €---
38 903 €4 751 €3 523 €4 151 €---
49 081 €4 647 €3 418 €4 433 €---
59 262 €4 539 €3 311 €4 723 €---
69 448 €4 428 €3 199 €5 020 €---
79 637 €4 312 €3 083 €5 325 €---
89 829 €4 192 €2 963 €5 637 €---
910 026 €4 068 €2 839 €5 958 €---
1010 226 €3 939 €2 710 €6 287 €---
1110 431 €3 806 €2 577 €6 625 €---
1210 640 €3 668 €2 439 €6 972 €---
1310 852 €3 525 €2 296 €7 328 €---
1411 069 €3 376 €2 148 €7 693 €---
1511 291 €3 223 €1 994 €8 068 €---
1611 517 €3 064 €1 835 €8 453 €---
1711 747 €2 899 €1 670 €8 848 €---
1811 982 €2 729 €1 500 €9 253 €---
1912 222 €2 552 €1 323 €9 670 €---
2012 466 €2 369 €1 140 €10 097 €---
2112 715 €2 179 €950 €10 536 €---
2212 970 €1 983 €754 €10 987 €---
2313 229 €1 779 €550 €11 450 €---
2413 494 €1 568 €340 €11 925 €---
2513 763 €1 350 €121 €12 413 €---
TOTAL274 084 €95 246 €54 025 €178 837 €6 892 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 068 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 837 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 797 €-2 068 €+3 865 €
2+1 797 €+1 163 €+634 €
3+1 797 €+1 245 €+552 €
4+1 797 €+1 330 €+467 €
5+1 797 €+1 417 €+380 €
6+1 797 €+1 506 €+291 €
7+1 797 €+1 597 €+200 €
8+1 797 €+1 691 €+106 €
9+1 797 €+1 787 €+10 €
10+1 797 €+1 886 €-89 €
11+1 797 €+1 988 €-191 €
12+1 797 €+2 092 €-295 €
13+1 797 €+2 198 €-401 €
14+1 797 €+2 308 €-511 €
15+1 797 €+2 420 €-623 €
16+1 797 €+2 536 €-739 €
17+1 797 €+2 654 €-857 €
18+1 797 €+2 776 €-979 €
19+1 797 €+2 901 €-1 104 €
20+1 797 €+3 029 €-1 232 €
21+1 797 €+3 161 €-1 364 €
22+1 797 €+3 296 €-1 499 €
23+1 797 €+3 435 €-1 638 €
24+1 797 €+3 578 €-1 781 €
25+1 797 €+3 724 €-1 927 €
Total+44 925 €+53 651 €+-8 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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