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Vente maison 6 pièces 141 m² Carmaux (81400) - Superimmo

VilleCarmaux (81)
Surface141m²
Coût Total219 780€
Loyer Annuel13 421€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 985,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison de type 6 avec terrain Belle maison bourgeoise d'environ 141 m² habitables située à proximité du centre ville de CARMAUX et de toutes ses commodités. Elle propose 6 pièces principales dont 4 chambres spacieuses, parfaites pour accueillir votre famille. Les combles sont aménageables avec accès direct sur terrasse avec vue dominante et dégagée sur la ville et sa campagne environnante. La maison est implantée sur un terrain verdoyant, clos Elle allie le charme de l’ancien et le potentiel d’aménagements modernes.

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.051186, 2.158690
Total : 219 780€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 69 660€
Valeur du bien : 208 660€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13421€/an
Fourchette totale : 896€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 10753€ - 16752€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 075,4 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 631 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-12 631€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-68 149€ (-44.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 137,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 020,77€
Coût de l'assurance :16 483,50€
Taxe foncière : 1 342,12€/an
Soit par mois : 111,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 118,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 660 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 460€
    Isolation des combles perdus: 141 m² × 60€/m² = 8460€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€ = 21600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation chambres (80 m²): 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 421 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 780 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 659 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 930 €
Revenus locatifs : +13 421 €
Charges déductibles : -78 930 €
Résultat foncier Année 1 : -65 509 €(Déficit de 65 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 270 €/an
Revenus locatifs : +13 421 €
Charges déductibles : -9 270 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44108.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 421 €78 937 €7 275 €-65 516 €21 400 €44 116 €44 116 €
213 690 €9 082 €7 081 €4 607 €--39 508 €
313 963 €8 881 €6 880 €5 082 €--34 426 €
414 243 €8 673 €6 672 €5 569 €--28 857 €
514 528 €8 458 €6 457 €6 069 €--22 788 €
614 818 €8 236 €6 235 €6 582 €--16 206 €
715 114 €8 006 €6 005 €7 108 €--9 097 €
815 417 €7 768 €5 767 €7 648 €--1 449 €
915 725 €7 523 €5 521 €8 202 €---
1016 040 €7 268 €5 267 €8 771 €---
1116 360 €7 006 €5 004 €9 355 €---
1216 688 €6 734 €4 732 €9 954 €---
1317 021 €6 453 €4 452 €10 568 €---
1417 362 €6 162 €4 161 €11 199 €---
1517 709 €5 862 €3 861 €11 847 €---
1618 063 €5 551 €3 550 €12 512 €---
1718 424 €5 230 €3 229 €13 194 €---
1818 793 €4 898 €2 897 €13 895 €---
1919 169 €4 555 €2 553 €14 614 €---
2019 552 €4 199 €2 198 €15 353 €---
2119 943 €3 832 €1 831 €16 111 €---
2220 342 €3 453 €1 451 €16 890 €---
2320 749 €3 060 €1 058 €17 689 €---
2421 164 €2 654 €652 €18 510 €---
2521 587 €2 234 €233 €19 353 €---
TOTAL429 885 €224 717 €105 021 €205 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 818 €-6 420 €+9 238 €
2+2 818 €0 €+2 818 €
3+2 818 €0 €+2 818 €
4+2 818 €0 €+2 818 €
5+2 818 €0 €+2 818 €
6+2 818 €0 €+2 818 €
7+2 818 €0 €+2 818 €
8+2 818 €0 €+2 818 €
9+2 818 €+2 026 €+792 €
10+2 818 €+2 631 €+187 €
11+2 818 €+2 806 €+12 €
12+2 818 €+2 986 €-168 €
13+2 818 €+3 171 €-353 €
14+2 818 €+3 360 €-542 €
15+2 818 €+3 554 €-736 €
16+2 818 €+3 754 €-936 €
17+2 818 €+3 958 €-1 140 €
18+2 818 €+4 168 €-1 350 €
19+2 818 €+4 384 €-1 566 €
20+2 818 €+4 606 €-1 788 €
21+2 818 €+4 833 €-2 015 €
22+2 818 €+5 067 €-2 249 €
23+2 818 €+5 307 €-2 489 €
24+2 818 €+5 553 €-2 735 €
25+2 818 €+5 806 €-2 988 €
Total+70 450 €+61 550 €+8 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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