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Maison de village

VilleServian (34)
Surface77
Coût Total127 170
Loyer Annuel9 714
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 155,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Mandat exclusif, Cuisine séparée, 1 salle de douche, 3 étages, Chauffage électrique, Cuisine séparée équipée

Exclusivité Servian Charmante Maison de Village T4 (77 m²) Plongez au coeur de la vie de village ! Idéalement située dans le centre de Servian, à quelques pas seulement des commerces, des écoles et de toutes les commodités, découvrez cette agréable maison de 77 m² qui combine parfaitement tranquillité et praticité. L'aménagement intérieur : Espace de vie : Un séjour spacieux et baigné de lumière, idéal pour partager de bons moments en famille ou entre amis. Cuisine : Semi-équipée et fonctionnelle, prête à l'emploi. Espace nuit : Trois chambres confortables, parfaites pour un couple, une petite famille, ou pour aménager un bureau pour le télétravail. Sanitaires : Une salle d'eau pratique et bien agencée avec cabine de douche. Le petit plus : Un balcon intimiste pour prendre l'air au calme ou savourer votre café matinal. Les atouts qui font la différence : Emplacement privilégié : Une vraie vie de quartier où tout peut se faire à pied. Belle clarté : Des espaces de vie lumineux et agréables à vivre. Disponibilité immédiate : Le bien est vendu libre de toute occupation. Le profil idéal pour ce bien : Que vous soyez à la recherche de votre premier achat immobilier (primo-accédants) ou d'un investissement locatif au fort potentiel dans un secteur prisé, cette maison répondra à vos projets ! Coup de coeur en vue ? N'attendez plus. Contactez-Nous dès aujourd'hui pour obtenir plus d'informations ou pour organiser une visite !

Ville : Servian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34290
Coordonnées : 43.426810, 3.299842
Total : 127 170
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 31 050
Valeur du bien : 120 050
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9714€/an
Fourchette totale : 602€ - 1089€/mois
Fourchette annuelle : 7220€ - 13069€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 368,06 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 340
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-93 340 (-51.2%)
Marge achat-revente :55 170€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 673,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 413,92
Coût de l'assurance :11 445,30
Taxe foncière : 971,35€/an
Soit par mois : 80,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 050(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 750
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 750€ = 6 750€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Servian (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 714 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 170 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 849
Revenus locatifs : +9 714
Charges déductibles : -36 849
Résultat foncier Année 1 : -27 136(Déficit de 27 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 736
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 799 €/an
Revenus locatifs : +9 714
Charges déductibles : -5 799
Résultat foncier Années 2+ : 3 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5735.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 71436 8534 374-27 14021 400 €5 740 €5 740 €
29 9085 6884 2594 219--1 520 €
310 1065 5694 1404 537---
410 3085 4464 0174 862---
510 5145 3193 8895 196---
610 7245 1873 7575 538---
710 9395 0503 6215 889---
811 1584 9083 4796 249---
911 3814 7623 3336 619---
1011 6094 6103 1816 998---
1111 8414 4533 0247 388---
1212 0784 2902 8617 787---
1312 3194 1222 6938 197---
1412 5653 9482 5188 618---
1512 8173 7672 3389 050---
1613 0733 5802 1519 493---
1713 3353 3871 9589 948---
1813 6013 1861 75710 415---
1913 8732 9791 55010 894---
2014 1512 7641 33511 387---
2114 4342 5421 11311 892---
2214 7222 31288212 411---
2315 0172 07364412 944---
2415 3171 82639713 491---
2515 6241 57114214 053---
TOTAL311 126130 19363 414180 93321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 933
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 040-6 420+8 460
2+2 0400+2 040
3+2 040+905+1 135
4+2 040+1 459+581
5+2 040+1 559+481
6+2 040+1 661+379
7+2 040+1 767+273
8+2 040+1 875+165
9+2 040+1 986+54
10+2 040+2 100-60
11+2 040+2 216-176
12+2 040+2 336-296
13+2 040+2 459-419
14+2 040+2 585-545
15+2 040+2 715-675
16+2 040+2 848-808
17+2 040+2 984-944
18+2 040+3 124-1 084
19+2 040+3 268-1 228
20+2 040+3 416-1 376
21+2 040+3 568-1 528
22+2 040+3 723-1 683
23+2 040+3 883-1 843
24+2 040+4 047-2 007
25+2 040+4 216-2 176
Total+51 000+54 280+-3 280
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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