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Maison de village

Bien expiré
VilleServian (34)
Surface77m²
Coût Total127 170€
Loyer Annuel9 714€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 155,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Mandat exclusif, Cuisine séparée, 1 salle de douche, 3 étages, Chauffage électrique, Cuisine séparée équipée

Exclusivité Servian Charmante Maison de Village T4 (77 m²) Plongez au coeur de la vie de village ! Idéalement située dans le centre de Servian, à quelques pas seulement des commerces, des écoles et de toutes les commodités, découvrez cette agréable maison de 77 m² qui combine parfaitement tranquillité et praticité. L'aménagement intérieur : Espace de vie : Un séjour spacieux et baigné de lumière, idéal pour partager de bons moments en famille ou entre amis. Cuisine : Semi-équipée et fonctionnelle, prête à l'emploi. Espace nuit : Trois chambres confortables, parfaites pour un couple, une petite famille, ou pour aménager un bureau pour le télétravail. Sanitaires : Une salle d'eau pratique et bien agencée avec cabine de douche. Le petit plus : Un balcon intimiste pour prendre l'air au calme ou savourer votre café matinal. Les atouts qui font la différence : Emplacement privilégié : Une vraie vie de quartier où tout peut se faire à pied. Belle clarté : Des espaces de vie lumineux et agréables à vivre. Disponibilité immédiate : Le bien est vendu libre de toute occupation. Le profil idéal pour ce bien : Que vous soyez à la recherche de votre premier achat immobilier (primo-accédants) ou d'un investissement locatif au fort potentiel dans un secteur prisé, cette maison répondra à vos projets ! Coup de coeur en vue ? N'attendez plus. Contactez-Nous dès aujourd'hui pour obtenir plus d'informations ou pour organiser une visite !

Ville : Servian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34290
Coordonnées : 43.426810, 3.299842
Total : 127 170€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 31 050€
Valeur du bien : 120 050€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9714€/an
Fourchette totale : 602€ - 1089€/mois
Fourchette annuelle : 7220€ - 13069€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 368,06 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 340 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-93 340€ (-51.2%)
Marge achat-revente :55 170€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 673,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 413,92€
Coût de l'assurance :11 445,30€
Taxe foncière : 971,35€/an
Soit par mois : 80,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 050 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 750€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 750€ = 6 750€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Servian (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 714 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 170 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 849 €
Revenus locatifs : +9 714 €
Charges déductibles : -36 849 €
Résultat foncier Année 1 : -27 136 €(Déficit de 27 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 799 €/an
Revenus locatifs : +9 714 €
Charges déductibles : -5 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5735.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 714 €36 853 €4 374 €-27 140 €21 400 €5 740 €5 740 €
29 908 €5 688 €4 259 €4 219 €--1 520 €
310 106 €5 569 €4 140 €4 537 €---
410 308 €5 446 €4 017 €4 862 €---
510 514 €5 319 €3 889 €5 196 €---
610 724 €5 187 €3 757 €5 538 €---
710 939 €5 050 €3 621 €5 889 €---
811 158 €4 908 €3 479 €6 249 €---
911 381 €4 762 €3 333 €6 619 €---
1011 609 €4 610 €3 181 €6 998 €---
1111 841 €4 453 €3 024 €7 388 €---
1212 078 €4 290 €2 861 €7 787 €---
1312 319 €4 122 €2 693 €8 197 €---
1412 565 €3 948 €2 518 €8 618 €---
1512 817 €3 767 €2 338 €9 050 €---
1613 073 €3 580 €2 151 €9 493 €---
1713 335 €3 387 €1 958 €9 948 €---
1813 601 €3 186 €1 757 €10 415 €---
1913 873 €2 979 €1 550 €10 894 €---
2014 151 €2 764 €1 335 €11 387 €---
2114 434 €2 542 €1 113 €11 892 €---
2214 722 €2 312 €882 €12 411 €---
2315 017 €2 073 €644 €12 944 €---
2415 317 €1 826 €397 €13 491 €---
2515 624 €1 571 €142 €14 053 €---
TOTAL311 126 €130 193 €63 414 €180 933 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 040 €-6 420 €+8 460 €
2+2 040 €0 €+2 040 €
3+2 040 €+905 €+1 135 €
4+2 040 €+1 459 €+581 €
5+2 040 €+1 559 €+481 €
6+2 040 €+1 661 €+379 €
7+2 040 €+1 767 €+273 €
8+2 040 €+1 875 €+165 €
9+2 040 €+1 986 €+54 €
10+2 040 €+2 100 €-60 €
11+2 040 €+2 216 €-176 €
12+2 040 €+2 336 €-296 €
13+2 040 €+2 459 €-419 €
14+2 040 €+2 585 €-545 €
15+2 040 €+2 715 €-675 €
16+2 040 €+2 848 €-808 €
17+2 040 €+2 984 €-944 €
18+2 040 €+3 124 €-1 084 €
19+2 040 €+3 268 €-1 228 €
20+2 040 €+3 416 €-1 376 €
21+2 040 €+3 568 €-1 528 €
22+2 040 €+3 723 €-1 683 €
23+2 040 €+3 883 €-1 843 €
24+2 040 €+4 047 €-2 007 €
25+2 040 €+4 216 €-2 176 €
Total+51 000 €+54 280 €+-3 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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