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GRANDE MAISON DE VILLE CALME ET LUMINEUSE

VilleRabastens-de-Bigorre (65)
Surface95m²
Coût Total154 520€
Loyer Annuel8 601€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 015,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Gaz

Au coeur du village grande maison T4 avec garage lumineuse au calme. En rez de chaussée la maison offre une entée, une grande cuisine à vivre , un séjour et un garage communiquant avec la partie habitation. A l'étage un palier distribue les trois chambres dont une traversante et la salle d'eau. La maison est équipée d'un chauffage central gaz (gaz de ville), de fenêtres double vitrage, et est reliée au tout à l'égout. La maison est en bon état, seule la décoration est à rafraichir.

Visite virtuelle sur demande

Ville : Rabastens-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65140
Coordonnées : 43.387870, 0.150236
Total : 154 520€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 50 300€
Valeur du bien : 146 800€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8601€/an
Fourchette totale : 555€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 6655€ - 11116€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 280,49 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 647 €
Prix d'achat :96 500 €
Décote à l'achat :-25 147€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-32 873€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 798,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 870,37€
Coût de l'assurance :13 134,20€
Taxe foncière : 860,10€/an
Soit par mois : 71,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 363 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 95 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 95 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Second œuvre:1 200€
    Électricité générale: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Plomberie:1 900€
    Mise aux normes plomberie: 95 m² × 20€/m² = 1900€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rabastens-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 601 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 673 €
Revenus locatifs : +8 601 €
Charges déductibles : -56 673 €
Résultat foncier Année 1 : -48 072 €(Déficit de 48 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 373 €/an
Revenus locatifs : +8 601 €
Charges déductibles : -6 373 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26671.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 601 €56 678 €4 992 €-48 077 €21 400 €26 677 €26 677 €
28 773 €6 243 €4 857 €2 530 €--24 147 €
38 948 €6 103 €4 718 €2 845 €--21 302 €
49 127 €5 960 €4 574 €3 168 €--18 134 €
59 310 €5 811 €4 425 €3 499 €--14 634 €
69 496 €5 657 €4 272 €3 839 €--10 795 €
79 686 €5 498 €4 113 €4 188 €--6 607 €
89 880 €5 334 €3 949 €4 546 €--2 062 €
910 077 €5 165 €3 779 €4 913 €---
1010 279 €4 989 €3 604 €5 289 €---
1110 485 €4 809 €3 423 €5 676 €---
1210 694 €4 622 €3 236 €6 073 €---
1310 908 €4 428 €3 043 €6 480 €---
1411 126 €4 229 €2 843 €6 898 €---
1511 349 €4 023 €2 637 €7 326 €---
1611 576 €3 810 €2 424 €7 766 €---
1711 807 €3 589 €2 204 €8 218 €---
1812 043 €3 362 €1 976 €8 682 €---
1912 284 €3 127 €1 741 €9 157 €---
2012 530 €2 884 €1 499 €9 646 €---
2112 781 €2 633 €1 248 €10 147 €---
2213 036 €2 374 €989 €10 662 €---
2313 297 €2 106 €721 €11 191 €---
2413 563 €1 830 €444 €11 733 €---
2513 834 €1 544 €158 €12 290 €---
TOTAL275 492 €156 807 €71 870 €118 685 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 685 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €0 €+1 806 €
6+1 806 €0 €+1 806 €
7+1 806 €0 €+1 806 €
8+1 806 €0 €+1 806 €
9+1 806 €+855 €+951 €
10+1 806 €+1 587 €+219 €
11+1 806 €+1 703 €+103 €
12+1 806 €+1 822 €-16 €
13+1 806 €+1 944 €-138 €
14+1 806 €+2 069 €-263 €
15+1 806 €+2 198 €-392 €
16+1 806 €+2 330 €-524 €
17+1 806 €+2 465 €-659 €
18+1 806 €+2 604 €-798 €
19+1 806 €+2 747 €-941 €
20+1 806 €+2 894 €-1 088 €
21+1 806 €+3 044 €-1 238 €
22+1 806 €+3 199 €-1 393 €
23+1 806 €+3 357 €-1 551 €
24+1 806 €+3 520 €-1 714 €
25+1 806 €+3 687 €-1 881 €
Total+45 150 €+35 606 €+9 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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