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maison vente 6 pieces soulignonne 152m2

Bien expiré
VilleSoulignonne (17)
Surface151.71m²
Coût Total229 326€
Loyer Annuel16 561€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 151.71 m²
Prix au m² : 1 008,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Campagne avec potentiel située à Soulignonne. Découvrez cette maison nécessitant des travaux de rénovation pour retrouver tout son éclat.

La maison avec un étage s'étend sur une surface totale de 151.71 m², comprenant 6 pièces au total. Une grande entrée, un salon, une cuisine/salle à manger indépendante, 1 salle d'eau avec WC. Trois chambres à l'étage et une salle de bain. Un grenier.

L'agencement de la maison permet d'envisager différentes possibilités pour la rénovation et l'aménagement des espaces selon vos besoins et vos envies. Un sous-sol avec deux caves et un atelier offrent un espace de stockage supplémentaire et de potentielles extensions.

La maison dispose d'une fosse septique, d'un système de chauffage individuel au bois via une cheminée.

À l'extérieur, un hangar ouvert indépendant. Le terrain spacieux offre de multiples possibilités d'aménagement : jardin, potager, espace de loisirs, etc. Il est également possible d'aménager des terrasses pour profiter pleinement de l'environnement verdoyant et paisible de Soulignonne.

Si vous êtes à la recherche d'un projet de rénovation pour créer la maison de vos rêves à la campagne, cette propriété est faite pour vous. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 419 et classe CLIMAT C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie FORGET mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 481839447, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Soulignonne
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17250
Total : 229 326€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 64 086€
Valeur du bien : 217 086€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151.71m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1380€/mois
Loyer annuel estimé : 16561€/an
Fourchette totale : 1123€ - 1696€/mois
Fourchette annuelle : 13474€ - 20356€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 996,92 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :302 953 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-149 953€ (-49.5%)
Marge achat-revente :73 627€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 326€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 135,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 200,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 413,32€
Coût de l'assurance :19 492,71€
Taxe foncière : 1 656,12€/an
Soit par mois : 138,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 380,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 419 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 151.71 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 151.71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 086 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 636€
    Isolation toiture/combles: 151.71 m² × 80€/m² = 12136€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:5 000€
    Vérification et mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soulignonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 836€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 561 €/an
Calcul : 1 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 326 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 086 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 220 €
Revenus locatifs : +16 561 €
Charges déductibles : -74 220 €
Résultat foncier Année 1 : -57 659 €(Déficit de 57 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 134 €/an
Revenus locatifs : +16 561 €
Charges déductibles : -10 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36258.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 561 €74 227 €7 705 €-57 666 €21 400 €36 266 €36 266 €
216 892 €9 937 €7 501 €6 956 €--29 310 €
317 230 €9 725 €7 289 €7 505 €--21 805 €
417 575 €9 506 €7 070 €8 069 €--13 736 €
517 926 €9 279 €6 844 €8 647 €--5 089 €
618 285 €9 045 €6 609 €9 240 €---
718 651 €8 803 €6 367 €9 848 €---
819 024 €8 552 €6 116 €10 472 €---
919 404 €8 292 €5 856 €11 112 €---
1019 792 €8 024 €5 588 €11 768 €---
1120 188 €7 746 €5 310 €12 442 €---
1220 592 €7 459 €5 023 €13 133 €---
1321 004 €7 162 €4 726 €13 842 €---
1421 424 €6 854 €4 418 €14 570 €---
1521 852 €6 536 €4 100 €15 316 €---
1622 289 €6 207 €3 771 €16 082 €---
1722 735 €5 866 €3 431 €16 869 €---
1823 190 €5 514 €3 078 €17 675 €---
1923 653 €5 150 €2 714 €18 504 €---
2024 127 €4 773 €2 337 €19 354 €---
2124 609 €4 383 €1 947 €20 226 €---
2225 101 €3 979 €1 544 €21 122 €---
2325 603 €3 562 €1 126 €22 041 €---
2426 115 €3 130 €694 €22 985 €---
2526 638 €2 684 €248 €23 954 €---
TOTAL530 460 €236 395 €111 413 €294 065 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 478 €-6 420 €+9 898 €
2+3 478 €0 €+3 478 €
3+3 478 €0 €+3 478 €
4+3 478 €0 €+3 478 €
5+3 478 €0 €+3 478 €
6+3 478 €+1 245 €+2 233 €
7+3 478 €+2 954 €+524 €
8+3 478 €+3 142 €+336 €
9+3 478 €+3 334 €+144 €
10+3 478 €+3 530 €-52 €
11+3 478 €+3 733 €-255 €
12+3 478 €+3 940 €-462 €
13+3 478 €+4 153 €-675 €
14+3 478 €+4 371 €-893 €
15+3 478 €+4 595 €-1 117 €
16+3 478 €+4 825 €-1 347 €
17+3 478 €+5 061 €-1 583 €
18+3 478 €+5 303 €-1 825 €
19+3 478 €+5 551 €-2 073 €
20+3 478 €+5 806 €-2 328 €
21+3 478 €+6 068 €-2 590 €
22+3 478 €+6 337 €-2 859 €
23+3 478 €+6 612 €-3 134 €
24+3 478 €+6 896 €-3 418 €
25+3 478 €+7 186 €-3 708 €
Total+86 950 €+88 220 €+-1 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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