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Appartement 4 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface66m²
Coût Total136 670€
Loyer Annuel11 219€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 651,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre Appartement T4 d'environ 67 m² La Rose (13013 Marseille)

Situé dans le secteur recherché de La Rose, au sein d'une résidence fermée et sécurisée par portail, découvrez cet appartement traversant de type 4 d'environ 67 m², offrant une belle luminosité tout au long de la journée.

Les atouts du bien :

  • Appartement traversant de type 4 d'environ 67 m²
  • Résidence fermée et sécurisée par portail
  • Grand garage privatif
  • Place de parking extérieure privative
  • Cave, idéale pour le stockage
  • Agencement fonctionnel et agréable à vivre
  • À proximité immédiate des commerces, écoles et commodités

Côté déplacements :

  • Accès rapide aux axes autoroutiers Proximité de la L2
  • Métro et lignes de bus accessibles en quelques minutes

Un appartement alliant confort, luminosité et praticité, bénéficiant d'un emplacement recherché avec toutes les commodités et les transports à portée de main.

À visiter sans tarder ! Référence annonce : 10318 Consommation énergétique : 117 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 23 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 423 Charges prévisionnelles annuelles : 2760 €

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.326428, 5.425853
Total : 136 670€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 18 950€
Valeur du bien : 127 950€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11219€/an
Fourchette totale : 730€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8762€ - 14363€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 123,08 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 123 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-31 123€ (-22.2%)
Marge achat-revente :3 453€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 703,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 219,14€
Coût de l'assurance :10 250,25€
Taxe foncière : 1 121,85€/an
Soit par mois : 93,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 934,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 027,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de finition et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 950 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 720€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation 3 chambres: Peinture et revêtement de sol 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les coûts). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 219 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 670 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 694 €
Revenus locatifs : +11 219 €
Charges déductibles : -27 694 €
Résultat foncier Année 1 : -16 475 €(Déficit de 16 475 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 744 €/an
Revenus locatifs : +11 219 €
Charges déductibles : -8 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5775.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 219 €27 698 €4 456 €-16 480 €10 700 €5 780 €5 780 €
211 443 €8 628 €4 336 €2 815 €--2 965 €
311 672 €8 504 €4 212 €3 167 €---
411 905 €8 376 €4 084 €3 529 €---
512 143 €8 244 €3 952 €3 899 €---
612 386 €8 107 €3 815 €4 279 €---
712 634 €7 966 €3 674 €4 668 €---
812 887 €7 819 €3 528 €5 067 €---
913 144 €7 668 €3 377 €5 476 €---
1013 407 €7 512 €3 220 €5 895 €---
1113 675 €7 351 €3 059 €6 324 €---
1213 949 €7 184 €2 892 €6 765 €---
1314 228 €7 012 €2 720 €7 216 €---
1414 512 €6 834 €2 542 €7 678 €---
1514 803 €6 650 €2 358 €8 153 €---
1615 099 €6 460 €2 168 €8 639 €---
1715 401 €6 263 €1 971 €9 138 €---
1815 709 €6 060 €1 768 €9 649 €---
1916 023 €5 850 €1 558 €10 173 €---
2016 343 €5 633 €1 341 €10 710 €---
2116 670 €5 409 €1 117 €11 262 €---
2217 004 €5 177 €885 €11 827 €---
2317 344 €4 937 €645 €12 406 €---
2417 691 €4 690 €398 €13 001 €---
2518 044 €4 434 €142 €13 611 €---
TOTAL359 333 €190 466 €64 219 €168 868 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 356 €-3 210 €+5 566 €
2+2 356 €0 €+2 356 €
3+2 356 €+61 €+2 295 €
4+2 356 €+1 059 €+1 297 €
5+2 356 €+1 170 €+1 186 €
6+2 356 €+1 284 €+1 072 €
7+2 356 €+1 400 €+956 €
8+2 356 €+1 520 €+836 €
9+2 356 €+1 643 €+713 €
10+2 356 €+1 768 €+588 €
11+2 356 €+1 897 €+459 €
12+2 356 €+2 029 €+327 €
13+2 356 €+2 165 €+191 €
14+2 356 €+2 304 €+52 €
15+2 356 €+2 446 €-90 €
16+2 356 €+2 592 €-236 €
17+2 356 €+2 741 €-385 €
18+2 356 €+2 895 €-539 €
19+2 356 €+3 052 €-696 €
20+2 356 €+3 213 €-857 €
21+2 356 €+3 378 €-1 022 €
22+2 356 €+3 548 €-1 192 €
23+2 356 €+3 722 €-1 366 €
24+2 356 €+3 900 €-1 544 €
25+2 356 €+4 083 €-1 727 €
Total+58 900 €+50 660 €+8 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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