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Appartement 3 pièces 62 m²

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface62m²
Coût Total98 899€
Loyer Annuel7 953€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 925 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 305,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 62 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL acto notaires vous proposent : Appartement à vendre - VANDOEUVRE LES NANCY (54500)

Situé Rue Sainte Colette, en 2ème corps de bâtiment, dans un environnement ouvert sur un parc et sans vis-à-vis, Cet appartement de 3 pièces développe une surface habitable d’environ 62m². Il comprend un séjour de 29 m², une chambre, une salle d’eau et un WC. 2 balcons (cuisine et salon), une cave et un garage de 20 m² complètent l’ensemble. Le logement dispose de la fibre et d’un chauffage collectif passé en 2025 par le Réseau de Chaleur Urbain. Construit en 1965, il est à rafraîchir. Bien soumis au statut de la copropriété

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL acto notaires - Notaires à Nancy - N° SIRET : 82196256000024

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Surface : 62 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/07/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 560 € et 2 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.660450, 6.172597
Total : 98 899€
Prix d'acquisition : 80 925€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 92 425€
Frais de notaire : 6 474€
Coût estimé : 6 474€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7953€/an
Fourchette totale : 537€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6445€ - 9815€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,96 €/m²
Basé sur :277 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 392 €
Prix d'achat :80 925 €
Décote à l'achat :-17 467€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-507€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 899€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 952,95€
Coût de l'assurance :8 653,66€
Taxe foncière : 795,33€/an
Soit par mois : 66,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant, si nécessaire, pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 62 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon à rafraîchir légèrement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 899 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 079 €
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -16 079 €
Résultat foncier Année 1 : -8 126 €(Déficit de 8 126 €)
Imputable sur revenu global : 8 126 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 579 €/an
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -4 579 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 374 €/an
Prix d'achat du bien : 80 925 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 601 €(65% de 80 925 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 913 €/an
Calcul : 52 601 € × 3,636% = 1 913 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 953 €16 082 €3 441 €-8 129 €8 129 €--
28 112 €4 493 €3 351 €3 620 €---
38 275 €4 399 €3 258 €3 875 €---
48 440 €4 303 €3 161 €4 137 €---
58 609 €4 203 €3 062 €4 406 €---
68 781 €4 100 €2 958 €4 682 €---
78 957 €3 992 €2 851 €4 964 €---
89 136 €3 881 €2 740 €5 254 €---
99 319 €3 766 €2 625 €5 552 €---
109 505 €3 647 €2 506 €5 858 €---
119 695 €3 524 €2 382 €6 171 €---
129 889 €3 396 €2 255 €6 493 €---
1310 087 €3 264 €2 122 €6 823 €---
1410 288 €3 127 €1 985 €7 162 €---
1510 494 €2 985 €1 843 €7 509 €---
1610 704 €2 838 €1 696 €7 866 €---
1710 918 €2 685 €1 544 €8 233 €---
1811 137 €2 528 €1 386 €8 609 €---
1911 359 €2 364 €1 223 €8 995 €---
2011 586 €2 195 €1 054 €9 391 €---
2111 818 €2 020 €878 €9 799 €---
2212 055 €1 838 €697 €10 216 €---
2312 296 €1 650 €509 €10 646 €---
2412 542 €1 455 €314 €11 086 €---
2512 792 €1 253 €112 €11 539 €---
TOTAL254 748 €89 990 €49 953 €164 758 €8 129 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 439 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-2 439 €+4 109 €
2+1 670 €+1 086 €+584 €
3+1 670 €+1 163 €+507 €
4+1 670 €+1 241 €+429 €
5+1 670 €+1 322 €+348 €
6+1 670 €+1 404 €+266 €
7+1 670 €+1 489 €+181 €
8+1 670 €+1 576 €+94 €
9+1 670 €+1 666 €+4 €
10+1 670 €+1 757 €-87 €
11+1 670 €+1 851 €-181 €
12+1 670 €+1 948 €-278 €
13+1 670 €+2 047 €-377 €
14+1 670 €+2 149 €-479 €
15+1 670 €+2 253 €-583 €
16+1 670 €+2 360 €-690 €
17+1 670 €+2 470 €-800 €
18+1 670 €+2 583 €-913 €
19+1 670 €+2 699 €-1 029 €
20+1 670 €+2 817 €-1 147 €
21+1 670 €+2 940 €-1 270 €
22+1 670 €+3 065 €-1 395 €
23+1 670 €+3 194 €-1 524 €
24+1 670 €+3 326 €-1 656 €
25+1 670 €+3 462 €-1 792 €
Total+41 750 €+49 427 €+-7 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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