Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 8 pièce(s) - 91 m²

VilleSaint-Léger-Magnazeix (87)
Surface91m²
Coût Total118 840€
Loyer Annuel7 506€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 780,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison individuelle de 3 chambres avec cuisine indépendante, salon et salle à manger.

Deux salles d'eau, jardin attenant et petites dépendances.

Cette charmante maison est idéale comme résidence principale en France ou comme agréable pied-à-terre pour toute la famille.

Pleine de caractère et habitable immédiatement, elle offre un cadre de vie confortable tout en laissant la possibilité de la moderniser selon vos goûts.

L?agencement flexible comprend un salon accueillant avec cheminée et poêle à bois, parfait pour des soirées cosy.

Sur le côté, vous trouverez une chambre avec sa salle d?eau attenante, offrant un espace privé et pratique pour la famille ou les invités.

À l?arrière du salon, la cuisine équipée propose un espace fonctionnel et convivial, avec un accès à une buanderie ainsi qu?au jardin.

Depuis la cuisine, on accède également à une salle à manger, idéale pour les repas en famille, ainsi qu?à une seconde chambre et une autre salle d?eau.

À l?extérieur, la propriété bénéficie d?un joli jardin clos et privatif, principalement engazonné ? parfait pour profiter des beaux jours, jardiner ou se détendre en toute tranquillité.

Vous y trouverez également un espace de rangement extérieur ainsi qu?un puits plein de charme, ajoutant au caractère de l?ensemble.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Léger-Magnazeix
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.275806, 1.218966
Total : 118 840€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 42 160€
Valeur du bien : 113 160€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7506€/an
Fourchette totale : 481€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 5775€ - 9755€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :973,33 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :88 573 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-17 573€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-30 267€ (-34.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 024,96€
Coût de l'assurance :10 398,50€
Taxe foncière : 750,57€/an
Soit par mois : 62,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 160 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 460€
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture et vérification installations: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Léger-Magnazeix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 506 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 840 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 457 €
Revenus locatifs : +7 506 €
Charges déductibles : -47 457 €
Résultat foncier Année 1 : -39 952 €(Déficit de 39 952 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 552 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 297 €/an
Revenus locatifs : +7 506 €
Charges déductibles : -5 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18551.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 506 €47 461 €4 135 €-39 956 €21 400 €18 556 €18 556 €
27 656 €5 193 €4 027 €2 463 €--16 093 €
37 809 €5 081 €3 915 €2 728 €--13 365 €
47 965 €4 965 €3 799 €3 000 €--10 366 €
58 124 €4 845 €3 679 €3 279 €--7 087 €
68 287 €4 721 €3 555 €3 566 €--3 521 €
78 453 €4 592 €3 426 €3 860 €---
88 622 €4 459 €3 292 €4 163 €---
98 794 €4 321 €3 154 €4 473 €---
108 970 €4 178 €3 011 €4 792 €---
119 149 €4 029 €2 863 €5 120 €---
129 332 €3 876 €2 709 €5 457 €---
139 519 €3 717 €2 550 €5 802 €---
149 709 €3 552 €2 386 €6 157 €---
159 904 €3 382 €2 215 €6 522 €---
1610 102 €3 205 €2 038 €6 897 €---
1710 304 €3 022 €1 855 €7 282 €---
1810 510 €2 832 €1 666 €7 678 €---
1910 720 €2 636 €1 469 €8 084 €---
2010 934 €2 432 €1 266 €8 502 €---
2111 153 €2 222 €1 055 €8 931 €---
2211 376 €2 004 €837 €9 373 €---
2311 604 €1 778 €611 €9 826 €---
2411 836 €1 544 €377 €10 292 €---
2512 072 €1 301 €135 €10 771 €---
TOTAL240 410 €131 348 €60 025 €109 063 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 576 €-6 420 €+7 996 €
2+1 576 €0 €+1 576 €
3+1 576 €0 €+1 576 €
4+1 576 €0 €+1 576 €
5+1 576 €0 €+1 576 €
6+1 576 €0 €+1 576 €
7+1 576 €+102 €+1 474 €
8+1 576 €+1 249 €+327 €
9+1 576 €+1 342 €+234 €
10+1 576 €+1 438 €+138 €
11+1 576 €+1 536 €+40 €
12+1 576 €+1 637 €-61 €
13+1 576 €+1 741 €-165 €
14+1 576 €+1 847 €-271 €
15+1 576 €+1 957 €-381 €
16+1 576 €+2 069 €-493 €
17+1 576 €+2 185 €-609 €
18+1 576 €+2 303 €-727 €
19+1 576 €+2 425 €-849 €
20+1 576 €+2 551 €-975 €
21+1 576 €+2 679 €-1 103 €
22+1 576 €+2 812 €-1 236 €
23+1 576 €+2 948 €-1 372 €
24+1 576 €+3 088 €-1 512 €
25+1 576 €+3 231 €-1 655 €
Total+39 400 €+32 719 €+6 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →