Appartement - 4 pièce(s) - 83 m²

VilleGuéret (23)

Surface83m²

Coût Total128 740€

Loyer Annuel8 005€

Rentabilité6.22%

Cashflow/mois-613€

Prix : 83 000 €

Surface : 83 m²

Prix au m² : 1 000 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

À vendre : Charmant appartement au coeur de Guéret, idéalement situé au 2ème étage. Avec ses 83 m², ce bien offre trois chambres spacieuses et un espace de vie lumineux de quatre pièces.

Cet appartement est vendu loué avec locataire en place et constitue un bel investissement locatif !Le loyer est de 530 euros charges comprises !Profitez d'un accès facile aux transports en commun, avec un arrêt de bus à seulement 100 mètres sur la ligne L2, et la gare de Guéret à 800 mètres, soit 9 minutes à pied.

Proposé à un prix attractif de 83 000€, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer pour ceux qui cherchent un cadre de vie confortable et pratique.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus de renseignements et pour organiser une visite.

Numéro de mandat : 212

Ville : Guéret

Département : Creuse

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 23000

Coordonnées : 46.169513, 1.871677

Total : 128 740€

Prix d'acquisition : 83 000€

Travaux : 39 100€

Valeur du bien : 122 100€

Frais de notaire : 6 640€

Coût estimé : 6 640€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 83m²

Loyer prédit : 8.04€/m²/mois

Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois

Loyer total estimé : 667€/mois

Loyer annuel estimé : 8005€/an

Fourchette totale : 543€ - 819€/mois

Fourchette annuelle : 6516€ - 9833€/an

Rentabilité brute :6.22%

Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.64%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 066,2 €/m²

Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :88 495 €

Prix d'achat :83 000 €

Décote à l'achat :-5 495€ (-6.2%)

Marge achat-revente :-40 245€ (-45.5%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :128 740€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,88€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.52%

Assurance emprunteur :37,55€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 683,43€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 025,35€

Coût de l'assurance :11 264,75€

Taxe foncière : 800,47€/an

Soit par mois : 66,71€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 530,00€/mois

Soit par an : 6 360,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 667,06€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 280,14€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-613,08€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 164 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 système pour 83 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)

Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le plan de travail et l'électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100 €(471 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:6 000€
Installation chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:9 600€
Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:8 000€
Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:1 800€
Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 005 €/an

Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 475 €/an

Base de calcul : Emprunt de 128 740 € à 3.52% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 451 €/an

Calcul : 38 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 800 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 6 360 €/an

Calcul : 530 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 186 €

Revenus locatifs : +8 005 €

Charges déductibles : -51 186 €

Résultat foncier Année 1 : -43 181 €(Déficit de 43 181 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 21 781 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 086 €/an

Revenus locatifs : +8 005 €

Charges déductibles : -12 086 €

Résultat foncier Années 2+ : -4 081 €/an(Déficit de 4 081 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21781.34 € reporté.

Prix d'achat du bien : 83 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 962 €/an

Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 005 €	51 190 €	4 479 €	-43 186 €	21 400 €	21 786 €	21 786 €
2	8 165 €	11 973 €	4 362 €	-3 808 €	3 808 €	-	21 786 €
3	8 328 €	11 852 €	4 241 €	-3 524 €	3 524 €	-	21 786 €
4	8 495 €	11 726 €	4 115 €	-3 232 €	3 232 €	-	21 786 €
5	8 665 €	11 596 €	3 985 €	-2 932 €	2 932 €	-	21 786 €
6	8 838 €	11 462 €	3 851 €	-2 624 €	2 624 €	-	21 786 €
7	9 015 €	11 322 €	3 711 €	-2 308 €	2 308 €	-	21 786 €
8	9 195 €	11 178 €	3 567 €	-1 983 €	1 983 €	-	21 786 €
9	9 379 €	11 028 €	3 417 €	-1 649 €	1 649 €	-	21 786 €
10	9 566 €	10 873 €	3 262 €	-1 307 €	1 307 €	-	21 786 €
11	9 758 €	10 712 €	3 101 €	-955 €	955 €	-	21 786 €
12	9 953 €	10 546 €	2 935 €	-593 €	593 €	-	-
13	10 152 €	10 374 €	2 763 €	-222 €	222 €	-	-
14	10 355 €	10 195 €	2 584 €	160 €	-	-	-
15	10 562 €	10 011 €	2 400 €	551 €	-	-	-
16	10 773 €	9 819 €	2 208 €	954 €	-	-	-
17	10 989 €	9 621 €	2 010 €	1 368 €	-	-	-
18	11 209 €	9 416 €	1 804 €	1 793 €	-	-	-
19	11 433 €	9 203 €	1 592 €	2 230 €	-	-	-
20	11 661 €	8 982 €	1 371 €	2 679 €	-	-	-
21	11 895 €	8 754 €	1 143 €	3 140 €	-	-	-
22	12 132 €	8 518 €	907 €	3 615 €	-	-	-
23	12 375 €	8 273 €	662 €	4 102 €	-	-	-
24	12 623 €	8 019 €	408 €	4 603 €	-	-	-
25	12 875 €	7 757 €	146 €	5 118 €	-	-	-
TOTAL	256 393 €	294 402 €	65 025 €	-38 009 €	46 536 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 961 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -38 009 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 005 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 681 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 681 €	-6 420 €	+8 101 €
2	+1 681 €	-1 143 €	+2 824 €
3	+1 681 €	-1 057 €	+2 738 €
4	+1 681 €	-970 €	+2 651 €
5	+1 681 €	-880 €	+2 561 €
6	+1 681 €	-787 €	+2 468 €
7	+1 681 €	-692 €	+2 373 €
8	+1 681 €	-595 €	+2 276 €
9	+1 681 €	-495 €	+2 176 €
10	+1 681 €	-392 €	+2 073 €
11	+1 681 €	-286 €	+1 967 €
12	+1 681 €	-178 €	+1 859 €
13	+1 681 €	-67 €	+1 748 €
14	+1 681 €	+48 €	+1 633 €
15	+1 681 €	+165 €	+1 516 €
16	+1 681 €	+286 €	+1 395 €
17	+1 681 €	+410 €	+1 271 €
18	+1 681 €	+538 €	+1 143 €
19	+1 681 €	+669 €	+1 012 €
20	+1 681 €	+804 €	+877 €
21	+1 681 €	+942 €	+739 €
22	+1 681 €	+1 084 €	+597 €
23	+1 681 €	+1 231 €	+450 €
24	+1 681 €	+1 381 €	+300 €
25	+1 681 €	+1 535 €	+146 €
Total	+42 025 €	-4 867 €	+46 892 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement - 4 pièce(s) - 83 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement - 4 pièce(s) - 83 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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