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Appartement - 4 pièce(s) - 79 m²

VilleBoulogne-Billancourt (92)
Surface79m²
Coût Total339 676€
Loyer Annuel27 117€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 700 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 3 730,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LKK20MPP 4 PIECES GONESSE 8 Livraison : janvier 2028 Se renseigner pour les remises en cours Les images de publicité ne sont pas contractuelles. La commission de l'agence immobilière est payée par le mandant. Le prix de vente affiche est hors frais d'agence. C'est le prix communique par le promoteur. CPI9200226

4 pièces noB27 Nombre de chambres : 3 Etage 2 (AVANT DERNIER ETAGE) 78,59?m2 de Surface habitable Annexe 5,11?m2 294 700 € (TVA 20%) BATIMENT B (IMMEUBLE R+3)

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 4

Ville : Boulogne-Billancourt
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92100
Total : 339 676€
Prix d'acquisition : 294 700€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 316 100€
Frais de notaire : 23 576€
Coût estimé : 23 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 28.60€/m²/mois
Fourchette : 22.89€ - 35.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2260€/mois
Loyer annuel estimé : 27117€/an
Fourchette totale : 1809€ - 2824€/mois
Fourchette annuelle : 21702€ - 33883€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :8 278,57 €/m²
Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :654 007 €
Prix d'achat :294 700 €
Décote à l'achat :-359 307€ (-54.9%)
Marge achat-revente :314 331€ (48.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :339 676€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 678,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :79,26€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 757,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 938,76€
Coût de l'assurance :23 777,32€
Taxe foncière : 2 711,72€/an
Soit par mois : 225,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 259,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 983,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :275,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Boulogne-Billancourt). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 1.2.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 260 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 117 €/an
Calcul : 2 260 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 339 676 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 397 €
Revenus locatifs : +27 117 €
Charges déductibles : -36 397 €
Résultat foncier Année 1 : -9 280 €(Déficit de 9 280 €)
Imputable sur revenu global : 9 280 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 997 €/an
Revenus locatifs : +27 117 €
Charges déductibles : -14 997 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 120 €/an
Prix d'achat du bien : 294 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 555 €(65% de 294 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 966 €/an
Calcul : 191 555 € × 3,636% = 6 966 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 117 €36 408 €11 346 €-9 291 €9 291 €--
227 660 €14 706 €11 044 €12 953 €---
328 213 €14 394 €10 731 €13 819 €---
428 777 €14 071 €10 408 €14 706 €---
529 353 €13 737 €10 074 €15 616 €---
629 940 €13 391 €9 728 €16 549 €---
730 538 €13 033 €9 370 €17 505 €---
831 149 €12 663 €9 001 €18 486 €---
931 772 €12 281 €8 618 €19 491 €---
1032 408 €11 885 €8 222 €20 523 €---
1133 056 €11 476 €7 813 €21 580 €---
1233 717 €11 052 €7 390 €22 664 €---
1334 391 €10 615 €6 952 €23 777 €---
1435 079 €10 162 €6 499 €24 917 €---
1535 781 €9 693 €6 030 €26 087 €---
1636 496 €9 209 €5 546 €27 287 €---
1737 226 €8 708 €5 045 €28 519 €---
1837 971 €8 189 €4 526 €29 781 €---
1938 730 €7 653 €3 990 €31 077 €---
2039 505 €7 099 €3 436 €32 406 €---
2140 295 €6 525 €2 862 €33 770 €---
2241 101 €5 932 €2 269 €35 169 €---
2341 923 €5 318 €1 655 €36 605 €---
2442 761 €4 683 €1 021 €38 078 €---
2543 616 €4 027 €364 €39 590 €---
TOTAL868 573 €276 909 €163 939 €591 664 €9 291 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 787 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 695 €-2 787 €+8 482 €
2+5 695 €+3 886 €+1 809 €
3+5 695 €+4 146 €+1 549 €
4+5 695 €+4 412 €+1 283 €
5+5 695 €+4 685 €+1 010 €
6+5 695 €+4 965 €+730 €
7+5 695 €+5 252 €+443 €
8+5 695 €+5 546 €+149 €
9+5 695 €+5 847 €-152 €
10+5 695 €+6 157 €-462 €
11+5 695 €+6 474 €-779 €
12+5 695 €+6 799 €-1 104 €
13+5 695 €+7 133 €-1 438 €
14+5 695 €+7 475 €-1 780 €
15+5 695 €+7 826 €-2 131 €
16+5 695 €+8 186 €-2 491 €
17+5 695 €+8 556 €-2 861 €
18+5 695 €+8 934 €-3 239 €
19+5 695 €+9 323 €-3 628 €
20+5 695 €+9 722 €-4 027 €
21+5 695 €+10 131 €-4 436 €
22+5 695 €+10 551 €-4 856 €
23+5 695 €+10 981 €-5 286 €
24+5 695 €+11 423 €-5 728 €
25+5 695 €+11 877 €-6 182 €
Total+142 375 €+177 499 €+-35 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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