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Appartement T3

VillePerpignan (66)
Surface57m²
Coût Total101 003€
Loyer Annuel6 850€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 578,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’ appartement T3, situé au 4ème étage d'un immeuble de 12 étages, cet appartement de 56,85 m² habitables. 2 chambres, une salle d’eau, WC indépendant, la séjour, la cuisine aménagée et équipée, deux balcons, l’ascenseur, cave. Les parties communes sont en très bon état, présence de gardien. Chauffage individuel gaz. Provisions charges : 1200 €/an - Taxe foncière : 1066€

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.676940, 2.908000
Total : 101 003€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 3 803€
Valeur du bien : 93 803€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 571€/mois
Loyer annuel estimé : 6850€/an
Fourchette totale : 461€ - 707€/mois
Fourchette annuelle : 5530€ - 8486€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 357,14 €/m²
Basé sur :570 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 357 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+12 643€ (+16.3%)
Marge achat-revente :-23 646€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 003€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 521,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 978,53€
Coût de l'assurance :8 585,26€
Taxe foncière : 1 066,00€/an
Soit par mois : 88,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 570,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du meuble lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet, peinture des murs
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 803 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 035€
    Carrelage partiel: 6 m² × 80€/m² = 480€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 192€, Remplacement meuble lavabo et robinetterie: 363€
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Vérification électricité: 40€
  • Chambres - Revêtement sol:1 968€
    Nettoyage parquet: 24 m² × 30€/m² = 720€, Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 288€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région et incluent une estimation réaliste des coûts des matériaux et de la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 850 €/an
Calcul : 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 003 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 803 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 672 €
Revenus locatifs : +6 850 €
Charges déductibles : -9 672 €
Résultat foncier Année 1 : -2 822 €(Déficit de 2 822 €)
Imputable sur revenu global : 2 822 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 869 €/an
Revenus locatifs : +6 850 €
Charges déductibles : -5 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 981 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 850 €9 676 €3 263 €-2 826 €2 826 €--
26 987 €5 784 €3 175 €1 203 €---
37 127 €5 693 €3 084 €1 433 €---
47 269 €5 599 €2 990 €1 670 €---
57 415 €5 502 €2 893 €1 913 €---
67 563 €5 402 €2 792 €2 161 €---
77 714 €5 298 €2 688 €2 417 €---
87 869 €5 190 €2 581 €2 678 €---
98 026 €5 080 €2 470 €2 946 €---
108 186 €4 965 €2 356 €3 221 €---
118 350 €4 847 €2 238 €3 503 €---
128 517 €4 725 €2 115 €3 792 €---
138 688 €4 598 €1 989 €4 089 €---
148 861 €4 468 €1 859 €4 393 €---
159 039 €4 333 €1 724 €4 705 €---
169 219 €4 194 €1 584 €5 025 €---
179 404 €4 050 €1 441 €5 354 €---
189 592 €3 901 €1 292 €5 690 €---
199 784 €3 748 €1 138 €6 036 €---
209 979 €3 589 €980 €6 390 €---
2110 179 €3 425 €816 €6 754 €---
2210 382 €3 256 €646 €7 127 €---
2310 590 €3 081 €471 €7 509 €---
2410 802 €2 900 €290 €7 902 €---
2511 018 €2 713 €104 €8 305 €---
TOTAL219 409 €116 017 €46 979 €103 393 €2 826 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 848 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 439 €-848 €+2 287 €
2+1 439 €+361 €+1 078 €
3+1 439 €+430 €+1 009 €
4+1 439 €+501 €+938 €
5+1 439 €+574 €+865 €
6+1 439 €+648 €+791 €
7+1 439 €+725 €+714 €
8+1 439 €+803 €+636 €
9+1 439 €+884 €+555 €
10+1 439 €+966 €+473 €
11+1 439 €+1 051 €+388 €
12+1 439 €+1 138 €+301 €
13+1 439 €+1 227 €+212 €
14+1 439 €+1 318 €+121 €
15+1 439 €+1 412 €+27 €
16+1 439 €+1 508 €-69 €
17+1 439 €+1 606 €-167 €
18+1 439 €+1 707 €-268 €
19+1 439 €+1 811 €-372 €
20+1 439 €+1 917 €-478 €
21+1 439 €+2 026 €-587 €
22+1 439 €+2 138 €-699 €
23+1 439 €+2 253 €-814 €
24+1 439 €+2 371 €-932 €
25+1 439 €+2 491 €-1 052 €
Total+35 975 €+31 018 €+4 957 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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