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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontargis (45)
Surface61m²
Coût Total81 440€
Loyer Annuel7 214€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 032,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial OFFICE NOTARIAL SAINT ROCH, SAS vous proposent : Appartement à vendre - MONTARGIS (45200)

Découvrez ce bel appartement traversant, baigné de lumière grâce à son exposition est-ouest, et actuellement occupé par un locataire. Parfait pour un investissement locatif. Il se compose d'une entrée avec placard/dressing, d'une cuisine aménagée et partiellement équipée, d'un salon-salle à manger, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Une cave complète ce bien, offrant un espace de rangement supplémentaire.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.73.94.86.64

Annonce de l'étude OFFICE NOTARIAL SAINT ROCH, SAS - Notaires à Montargis - N° SIRET : 30286132300020

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Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 48.000459, 2.734940
Total : 81 440€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 13 400€
Valeur du bien : 76 400€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7214€/an
Fourchette totale : 486€ - 743€/mois
Fourchette annuelle : 5838€ - 8914€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 375,05 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 878 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-20 878€ (-24.9%)
Marge achat-revente :2 438€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :23,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 432,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 265,80€
Coût de l'assurance :7 126,00€
Taxe foncière : 721,38€/an
Soit par mois : 60,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 492,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 400 €(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète rafraîchissement: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète rafraîchissement: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 214 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 245 €
Revenus locatifs : +7 214 €
Charges déductibles : -17 245 €
Résultat foncier Année 1 : -10 032 €(Déficit de 10 032 €)
Imputable sur revenu global : 10 032 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 845 €/an
Revenus locatifs : +7 214 €
Charges déductibles : -3 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 368 €/an
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 214 €17 248 €2 842 €-10 034 €10 034 €--
27 358 €3 774 €2 767 €3 584 €---
37 505 €3 697 €2 691 €3 808 €---
47 655 €3 618 €2 611 €4 038 €---
57 808 €3 535 €2 529 €4 273 €---
67 965 €3 450 €2 443 €4 515 €---
78 124 €3 361 €2 355 €4 763 €---
88 286 €3 270 €2 263 €5 017 €---
98 452 €3 175 €2 168 €5 277 €---
108 621 €3 077 €2 070 €5 545 €---
118 794 €2 975 €1 968 €5 819 €---
128 969 €2 869 €1 863 €6 100 €---
139 149 €2 760 €1 754 €6 389 €---
149 332 €2 647 €1 640 €6 685 €---
159 518 €2 530 €1 523 €6 989 €---
169 709 €2 408 €1 402 €7 301 €---
179 903 €2 282 €1 276 €7 621 €---
1810 101 €2 152 €1 146 €7 949 €---
1910 303 €2 017 €1 011 €8 286 €---
2010 509 €1 877 €871 €8 632 €---
2110 719 €1 732 €726 €8 987 €---
2210 934 €1 582 €576 €9 352 €---
2311 152 €1 427 €420 €9 726 €---
2411 375 €1 266 €259 €10 110 €---
2511 603 €1 099 €93 €10 504 €---
TOTAL231 061 €79 826 €41 266 €151 235 €10 034 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 010 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 515 €-3 010 €+4 525 €
2+1 515 €+1 075 €+440 €
3+1 515 €+1 142 €+373 €
4+1 515 €+1 211 €+304 €
5+1 515 €+1 282 €+233 €
6+1 515 €+1 354 €+161 €
7+1 515 €+1 429 €+86 €
8+1 515 €+1 505 €+10 €
9+1 515 €+1 583 €-68 €
10+1 515 €+1 663 €-148 €
11+1 515 €+1 746 €-231 €
12+1 515 €+1 830 €-315 €
13+1 515 €+1 917 €-402 €
14+1 515 €+2 006 €-491 €
15+1 515 €+2 097 €-582 €
16+1 515 €+2 190 €-675 €
17+1 515 €+2 286 €-771 €
18+1 515 €+2 385 €-870 €
19+1 515 €+2 486 €-971 €
20+1 515 €+2 590 €-1 075 €
21+1 515 €+2 696 €-1 181 €
22+1 515 €+2 805 €-1 290 €
23+1 515 €+2 918 €-1 403 €
24+1 515 €+3 033 €-1 518 €
25+1 515 €+3 151 €-1 636 €
Total+37 875 €+45 370 €+-7 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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