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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleVieux-Habitants (971)
Surface209m²
Coût Total345 350€
Loyer Annuel34 722€
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+796€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 1 244,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 209 m², Bâtiment de 1 étage, 7 Pièces, 4 Chambres, Une entrée, Salle à manger, Terrain de 492 m², Calme

Vous aimez la nature? Venez découvrir cette spacieuse villa de plus 200 m² habitables, nichée dans un environnement paisible, en limite de la forêt et avec un accès à la rivière ( 200m). Elle offre de très beaux volumes et un fort potentiel, idéal pour une grande famille ou un projet de location.

Villa principale : 4 chambres lumineuses Cuisine ouverte / salle à manger spacieuse Salon convivial 3 grandes terrasses idéales pour profiter de la nature et des soirées en plein air

Atout supplémentaire :

Studio indépendant avec entrée privative, parfait pour de la location saisonnière, un espace professionnel ou recevoir famille et amis

Terrain de 492 m² , avec possibilité d'aménagement extérieur (jardin, piscine, espace détente…)

Les + :

Secteur calme Beaux volumes et nombreuses possibilités d'aménagement Idéal résidence principale ou investissement locatif

Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette belle propriété !Ce bien vous est présenté par Océane Lebret , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Vieux-Habitants
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97119
Coordonnées : 16.074180, -61.736430
Total : 345 350€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 64 550€
Valeur du bien : 324 550€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 20.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2894€/mois
Loyer annuel estimé : 34722€/an
Fourchette totale : 1965€ - 4260€/mois
Fourchette annuelle : 23582€ - 51125€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 14.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 710,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :97,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 808,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 781,19€
Coût de l'assurance :29 354,75€
Taxe foncière : 3 472,22€/an
Soit par mois : 289,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 893,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 097,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :795,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Non soumis au DPE, mais consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 209 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (209 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: nombre de fenêtres estimé (environ 26 fenêtres pour 209 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 550 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:10 450€
    Isolation toiture/combles: 209 m² × 50€/m² = 10450€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vieux-Habitants. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les travaux en milieu urbain.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 722 €/an
Calcul : 2 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 350 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 174 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 789 €
Revenus locatifs : +34 722 €
Charges déductibles : -80 789 €
Résultat foncier Année 1 : -46 067 €(Déficit de 46 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 239 €/an
Revenus locatifs : +34 722 €
Charges déductibles : -16 239 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 483 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24666.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 722 €80 800 €11 604 €-46 078 €21 400 €24 678 €24 678 €
235 417 €15 942 €11 296 €19 475 €--5 203 €
336 125 €15 623 €10 977 €20 502 €---
436 847 €15 294 €10 647 €21 554 €---
537 584 €14 952 €10 306 €22 632 €---
638 336 €14 599 €9 953 €23 737 €---
739 103 €14 234 €9 588 €24 868 €---
839 885 €13 857 €9 210 €26 028 €---
940 683 €13 466 €8 819 €27 217 €---
1041 496 €13 062 €8 415 €28 435 €---
1142 326 €12 643 €7 997 €29 683 €---
1243 173 €12 211 €7 564 €30 962 €---
1344 036 €11 763 €7 117 €32 273 €---
1444 917 €11 300 €6 654 €33 617 €---
1545 815 €10 821 €6 175 €34 994 €---
1646 732 €10 325 €5 679 €36 406 €---
1747 666 €9 813 €5 166 €37 853 €---
1848 619 €9 282 €4 636 €39 337 €---
1949 592 €8 734 €4 087 €40 858 €---
2050 584 €8 166 €3 519 €42 418 €---
2151 595 €7 579 €2 932 €44 017 €---
2252 627 €6 971 €2 325 €45 656 €---
2353 680 €6 342 €1 696 €47 337 €---
2454 753 €5 692 €1 046 €49 061 €---
2555 849 €5 019 €373 €50 829 €---
TOTAL1 112 163 €348 491 €167 781 €763 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 763 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 292 €-6 420 €+13 712 €
2+7 292 €0 €+7 292 €
3+7 292 €+4 590 €+2 702 €
4+7 292 €+6 466 €+826 €
5+7 292 €+6 790 €+502 €
6+7 292 €+7 121 €+171 €
7+7 292 €+7 461 €-169 €
8+7 292 €+7 808 €-516 €
9+7 292 €+8 165 €-873 €
10+7 292 €+8 530 €-1 238 €
11+7 292 €+8 905 €-1 613 €
12+7 292 €+9 289 €-1 997 €
13+7 292 €+9 682 €-2 390 €
14+7 292 €+10 085 €-2 793 €
15+7 292 €+10 498 €-3 206 €
16+7 292 €+10 922 €-3 630 €
17+7 292 €+11 356 €-4 064 €
18+7 292 €+11 801 €-4 509 €
19+7 292 €+12 257 €-4 965 €
20+7 292 €+12 725 €-5 433 €
21+7 292 €+13 205 €-5 913 €
22+7 292 €+13 697 €-6 405 €
23+7 292 €+14 201 €-6 909 €
24+7 292 €+14 718 €-7 426 €
25+7 292 €+15 249 €-7 957 €
Total+182 300 €+229 101 €+-46 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 280 jours
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