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Maison de ville 5 pièces 144 m²

Bien expiré
VilleSaint-Genis-de-Saintonge (17)
Surface144m²
Coût Total120 240€
Loyer Annuel12 989€
Rentabilité10.80%
Cashflow/mois+345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 736,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 144 m²

Cette maison de ville de 144 m² à rénover avec son jardinet est idéalement située dans le centre ville de Saint-Genis-de-Saintonge. La maison se compose de : Au rez-de-chaussée : Un salon, une cuisine avec coin repas, une chambre, une salle d'eau et un WC. A l'étage : Trois chambres et une pièce annexe.

Le bien dispose d'une pièce de stockage, d'une cour et un jardinet.

Votre conseiller AGENCE DU DONJON : Brahim HADDAB Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 144 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/01/2026

Consommation énergie primaire : 303 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 670 € et 5 060 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Genis-de-Saintonge
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17240
Coordonnées : 45.475830, -0.548658
Total : 120 240€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 5 760€
Valeur du bien : 111 760€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12989€/an
Fourchette totale : 857€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 10280€ - 16412€/an
Rentabilité brute :10.80%
Fourchette de rentabilité :8.55% - 13.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 629,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 031,76€
Coût de l'assurance :10 521,00€
Taxe foncière : 1 298,93€/an
Soit par mois : 108,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 082,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :344,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 144 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 144 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 760 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 760€
    Isolation combles perdus: 144 m² × 40€/m² = 5760€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 760€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 760€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 989 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 299 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 492 €
Revenus locatifs : +12 989 €
Charges déductibles : -11 492 €
Résultat foncier Année 1 : 1 497 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 732 €/an
Revenus locatifs : +12 989 €
Charges déductibles : -5 732 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 257 €/an
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 989 €11 496 €4 016 €1 493 €---
213 249 €5 629 €3 909 €7 620 €---
313 514 €5 518 €3 799 €7 996 €---
413 784 €5 404 €3 684 €8 380 €---
514 060 €5 286 €3 566 €8 774 €---
614 341 €5 163 €3 444 €9 178 €---
714 628 €5 037 €3 317 €9 591 €---
814 921 €4 906 €3 186 €10 015 €---
915 219 €4 770 €3 051 €10 449 €---
1015 523 €4 630 €2 911 €10 893 €---
1115 834 €4 485 €2 766 €11 348 €---
1216 151 €4 336 €2 616 €11 815 €---
1316 474 €4 181 €2 461 €12 293 €---
1416 803 €4 020 €2 301 €12 783 €---
1517 139 €3 854 €2 135 €13 285 €---
1617 482 €3 683 €1 963 €13 799 €---
1717 831 €3 506 €1 786 €14 326 €---
1818 188 €3 322 €1 602 €14 866 €---
1918 552 €3 132 €1 413 €15 420 €---
2018 923 €2 936 €1 216 €15 987 €---
2119 301 €2 733 €1 013 €16 568 €---
2219 687 €2 523 €803 €17 164 €---
2320 081 €2 306 €586 €17 775 €---
2420 483 €2 081 €361 €18 402 €---
2520 892 €1 849 €129 €19 044 €---
TOTAL416 050 €106 786 €58 032 €309 264 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 728 €+448 €+2 280 €
2+2 728 €+2 286 €+442 €
3+2 728 €+2 399 €+329 €
4+2 728 €+2 514 €+214 €
5+2 728 €+2 632 €+96 €
6+2 728 €+2 753 €-25 €
7+2 728 €+2 877 €-149 €
8+2 728 €+3 004 €-276 €
9+2 728 €+3 135 €-407 €
10+2 728 €+3 268 €-540 €
11+2 728 €+3 405 €-677 €
12+2 728 €+3 544 €-816 €
13+2 728 €+3 688 €-960 €
14+2 728 €+3 835 €-1 107 €
15+2 728 €+3 985 €-1 257 €
16+2 728 €+4 140 €-1 412 €
17+2 728 €+4 298 €-1 570 €
18+2 728 €+4 460 €-1 732 €
19+2 728 €+4 626 €-1 898 €
20+2 728 €+4 796 €-2 068 €
21+2 728 €+4 971 €-2 243 €
22+2 728 €+5 149 €-2 421 €
23+2 728 €+5 333 €-2 605 €
24+2 728 €+5 521 €-2 793 €
25+2 728 €+5 713 €-2 985 €
Total+68 200 €+92 779 €+-24 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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