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Appartement Saint-Etienne -À vendre – T2 43,8 m² avec grand balcon – Face École des Mines

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface43m²
Coût Total86 389€
Loyer Annuel4 565€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 990 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 162,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement Saint-Etienne -À vendre – T2 43,8 m² avec grand balcon – Face École des Mines - 📍 Saint-Étienne – Rue de la Convention (face à l’École des Mines) À découvrir, bel appartement de 43,80 m² situé au 7ᵉ étage avec ascenseur d’une résidence bien entretenue. L’appartement bénéficie d’un grand balcon de 10,54 m², sans vis-à-vis, offrant une vue dégagée et une belle luminosité tout au long de la journée. Il se compose d’un espace de vie agréable et fonctionnel, idéal pour un étudiant, un jeune actif ou un investissement locatif, grâce à son emplacement recherché, au pied de l’École des Mines et à proximité des transports, commerces et commodités. ✨ Les + : Étage élevé avec ascenseur Grand balcon sans vis-à-vis Belle luminosité Emplacement stratégique Résidence calme 📐 Surface habitable : 43,80 m² 🌇 Balcon : 10,54 m² 📞 À visiter sans tarder !

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.424460, 4.409030
Total : 86 389€
Prix d'acquisition : 49 990€
Travaux : 32 400€
Valeur du bien : 82 390€
Frais de notaire : 3 999€
Coût estimé : 3 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 380€/mois
Loyer annuel estimé : 4565€/an
Fourchette totale : 282€ - 513€/mois
Fourchette annuelle : 3386€ - 6154€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 389€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 445,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 044,23€
Coût de l'assurance :7 343,07€
Taxe foncière : 456,46€/an
Soit par mois : 38,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 380,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 483,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400 €(753 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 000€
    Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Électricité 40 m²: 100€/m² × 40 = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 565 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 389 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 930 €
Revenus locatifs : +4 565 €
Charges déductibles : -35 930 €
Résultat foncier Année 1 : -31 365 €(Déficit de 31 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 530 €/an
Revenus locatifs : +4 565 €
Charges déductibles : -3 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 035 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9965.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 494 €(65% de 49 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 494 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 565 €35 933 €2 782 €-31 368 €21 400 €9 968 €9 968 €
24 656 €3 457 €2 707 €1 198 €--8 770 €
34 749 €3 380 €2 629 €1 369 €--7 400 €
44 844 €3 299 €2 549 €1 545 €--5 856 €
54 941 €3 216 €2 466 €1 725 €--4 131 €
65 040 €3 131 €2 380 €1 909 €--2 222 €
75 140 €3 042 €2 292 €2 099 €--123 €
85 243 €2 950 €2 200 €2 293 €---
95 348 €2 856 €2 106 €2 492 €---
105 455 €2 758 €2 008 €2 697 €---
115 564 €2 657 €1 907 €2 907 €---
125 675 €2 553 €1 803 €3 122 €---
135 789 €2 445 €1 695 €3 344 €---
145 905 €2 334 €1 584 €3 571 €---
156 023 €2 219 €1 469 €3 804 €---
166 143 €2 100 €1 350 €4 043 €---
176 266 €1 978 €1 228 €4 288 €---
186 392 €1 851 €1 101 €4 540 €---
196 519 €1 720 €970 €4 799 €---
206 650 €1 585 €835 €5 065 €---
216 783 €1 445 €695 €5 338 €---
226 918 €1 301 €551 €5 618 €---
237 057 €1 152 €401 €5 905 €---
247 198 €998 €247 €6 200 €---
257 342 €838 €88 €6 503 €---
TOTAL146 205 €91 199 €40 044 €55 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+959 €-6 420 €+7 379 €
2+959 €0 €+959 €
3+959 €0 €+959 €
4+959 €0 €+959 €
5+959 €0 €+959 €
6+959 €0 €+959 €
7+959 €0 €+959 €
8+959 €+651 €+308 €
9+959 €+748 €+211 €
10+959 €+809 €+150 €
11+959 €+872 €+87 €
12+959 €+937 €+22 €
13+959 €+1 003 €-44 €
14+959 €+1 071 €-112 €
15+959 €+1 141 €-182 €
16+959 €+1 213 €-254 €
17+959 €+1 287 €-328 €
18+959 €+1 362 €-403 €
19+959 €+1 440 €-481 €
20+959 €+1 519 €-560 €
21+959 €+1 601 €-642 €
22+959 €+1 685 €-726 €
23+959 €+1 772 €-813 €
24+959 €+1 860 €-901 €
25+959 €+1 951 €-992 €
Total+23 975 €+16 502 €+7 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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