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Appartement Saint-Etienne -À vendre – T2 43,8 m² avec grand balcon – Face École des Mines

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface43
Coût Total86 389
Loyer Annuel4 565
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-104
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 990 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 162,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement Saint-Etienne -À vendre – T2 43,8 m² avec grand balcon – Face École des Mines - 📍 Saint-Étienne – Rue de la Convention (face à l’École des Mines) À découvrir, bel appartement de 43,80 m² situé au 7ᵉ étage avec ascenseur d’une résidence bien entretenue. L’appartement bénéficie d’un grand balcon de 10,54 m², sans vis-à-vis, offrant une vue dégagée et une belle luminosité tout au long de la journée. Il se compose d’un espace de vie agréable et fonctionnel, idéal pour un étudiant, un jeune actif ou un investissement locatif, grâce à son emplacement recherché, au pied de l’École des Mines et à proximité des transports, commerces et commodités. ✨ Les + : Étage élevé avec ascenseur Grand balcon sans vis-à-vis Belle luminosité Emplacement stratégique Résidence calme 📐 Surface habitable : 43,80 m² 🌇 Balcon : 10,54 m² 📞 À visiter sans tarder !

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.424460, 4.409030
Total : 86 389
Prix d'acquisition : 49 990
Travaux : 32 400
Valeur du bien : 82 390
Frais de notaire : 3 999
Coût estimé : 3 999
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 380€/mois
Loyer annuel estimé : 4565€/an
Fourchette totale : 282€ - 513€/mois
Fourchette annuelle : 3386€ - 6154€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 389
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :421,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 445,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 044,23
Coût de l'assurance :7 343,07
Taxe foncière : 456,46€/an
Soit par mois : 38,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 380,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 483,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400(753 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 000
    Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Électricité 40 m²: 100€/m² × 40 = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 565 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 389 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 930
Revenus locatifs : +4 565
Charges déductibles : -35 930
Résultat foncier Année 1 : -31 365(Déficit de 31 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 965
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 530 €/an
Revenus locatifs : +4 565
Charges déductibles : -3 530
Résultat foncier Années 2+ : 1 035 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9965.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 494(65% de 49 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 494 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 56535 9332 782-31 36821 400 €9 968 €9 968 €
24 6563 4572 7071 198--8 770 €
34 7493 3802 6291 369--7 400 €
44 8443 2992 5491 545--5 856 €
54 9413 2162 4661 725--4 131 €
65 0403 1312 3801 909--2 222 €
75 1403 0422 2922 099--123 €
85 2432 9502 2002 293---
95 3482 8562 1062 492---
105 4552 7582 0082 697---
115 5642 6571 9072 907---
125 6752 5531 8033 122---
135 7892 4451 6953 344---
145 9052 3341 5843 571---
156 0232 2191 4693 804---
166 1432 1001 3504 043---
176 2661 9781 2284 288---
186 3921 8511 1014 540---
196 5191 7209704 799---
206 6501 5858355 065---
216 7831 4456955 338---
226 9181 3015515 618---
237 0571 1524015 905---
247 1989982476 200---
257 342838886 503---
TOTAL146 20591 19940 04455 00621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 006
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+959-6 420+7 379
2+9590+959
3+9590+959
4+9590+959
5+9590+959
6+9590+959
7+9590+959
8+959+651+308
9+959+748+211
10+959+809+150
11+959+872+87
12+959+937+22
13+959+1 003-44
14+959+1 071-112
15+959+1 141-182
16+959+1 213-254
17+959+1 287-328
18+959+1 362-403
19+959+1 440-481
20+959+1 519-560
21+959+1 601-642
22+959+1 685-726
23+959+1 772-813
24+959+1 860-901
25+959+1 951-992
Total+23 975+16 502+7 473
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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