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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface75m²
Coût Total113 290€
Loyer Annuel7 767€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 186,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement comprenant entrée avec placard et coin bureau, séjour double offrant un accès à une loggia, cuisine aménagée et équipée, deux chambres dont une avec placard, salle d'eau et WC séparés. Chauffage collectif, ascenseur.

Appartement entièrement refait en 2014 du sol au plafond ainsi que les huisseries et l'électricité. Vendu avec une cave en sous-sol.

Cette annonce référence 313984 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FLAVIEN BEILLER (EIRL) immatriculé au RSAC de LIMOGES (87000) sous le numéro 82523748000033.

Prix du bien : 89 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 2 300,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/12/2025 Score DPE : 219 kWhEP/m²/an Score GES : 15 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1317.00 euros et 1781.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.839870, 1.228490
Total : 113 290€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 17 170€
Valeur du bien : 106 170€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7767€/an
Fourchette totale : 516€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 6190€ - 9745€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :986,67 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 000 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+15 000€ (+20.3%)
Marge achat-revente :-39 290€ (-53.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 039,62€
Coût de l'assurance :9 912,88€
Taxe foncière : 776,65€/an
Soit par mois : 64,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 191,67€/mois
Soit par an : 2 300,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 647,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif pour assurer son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 55 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 170 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Système de chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen pour mise à jour et vérification, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 650€
    Peinture salon: 55 m² × 30€/m² = 1650€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation légère:2 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (coût moyen pour rafraîchissement, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Les prix pour le système de chauffage collectif incluent la mise à jour et la vérification. Les prix de peinture sont basés sur une moyenne de 30€/m², main d'œuvre comprise.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 767 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 290 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 300 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 446 €
Revenus locatifs : +7 767 €
Charges déductibles : -24 446 €
Résultat foncier Année 1 : -16 680 €(Déficit de 16 680 €)
Imputable sur revenu global : 16 680 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 276 €/an
Revenus locatifs : +7 767 €
Charges déductibles : -7 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 490 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 767 €24 450 €3 807 €-16 683 €16 683 €--
27 922 €7 179 €3 705 €743 €---
38 080 €7 074 €3 601 €1 006 €---
48 242 €6 966 €3 493 €1 276 €---
58 407 €6 854 €3 381 €1 553 €---
68 575 €6 738 €3 265 €1 837 €---
78 746 €6 618 €3 145 €2 128 €---
88 921 €6 495 €3 021 €2 427 €---
99 100 €6 366 €2 893 €2 733 €---
109 282 €6 234 €2 761 €3 048 €---
119 467 €6 097 €2 623 €3 371 €---
129 657 €5 955 €2 481 €3 702 €---
139 850 €5 808 €2 335 €4 042 €---
1410 047 €5 656 €2 183 €4 391 €---
1510 248 €5 499 €2 026 €4 749 €---
1610 453 €5 336 €1 863 €5 117 €---
1710 662 €5 168 €1 695 €5 494 €---
1810 875 €4 994 €1 521 €5 881 €---
1911 092 €4 814 €1 341 €6 279 €---
2011 314 €4 628 €1 155 €6 687 €---
2111 541 €4 435 €962 €7 106 €---
2211 771 €4 236 €763 €7 536 €---
2312 007 €4 030 €556 €7 977 €---
2412 247 €3 816 €343 €8 431 €---
2512 492 €3 596 €122 €8 896 €---
TOTAL248 764 €159 040 €55 040 €89 724 €16 683 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 005 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 631 €-5 005 €+6 636 €
2+1 631 €+223 €+1 408 €
3+1 631 €+302 €+1 329 €
4+1 631 €+383 €+1 248 €
5+1 631 €+466 €+1 165 €
6+1 631 €+551 €+1 080 €
7+1 631 €+638 €+993 €
8+1 631 €+728 €+903 €
9+1 631 €+820 €+811 €
10+1 631 €+914 €+717 €
11+1 631 €+1 011 €+620 €
12+1 631 €+1 111 €+520 €
13+1 631 €+1 213 €+418 €
14+1 631 €+1 317 €+314 €
15+1 631 €+1 425 €+206 €
16+1 631 €+1 535 €+96 €
17+1 631 €+1 648 €-17 €
18+1 631 €+1 764 €-133 €
19+1 631 €+1 884 €-253 €
20+1 631 €+2 006 €-375 €
21+1 631 €+2 132 €-501 €
22+1 631 €+2 261 €-630 €
23+1 631 €+2 393 €-762 €
24+1 631 €+2 529 €-898 €
25+1 631 €+2 669 €-1 038 €
Total+40 775 €+26 917 €+13 858 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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