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Achat : Appartement Outreau (62230)

VilleOutreau (62)
Surface77m²
Coût Total149 440€
Loyer Annuel8 686€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 3 chambres, Toilettes séparées, Cave

appartement en rez-de-chaussée comprenant: entrée, wc, cuisine, cellier, séjour, salon (ou chambre), dégagement, salle d'eau, deux chambres caves en sous-sol

Ville : Outreau
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62230
Coordonnées : 50.703890, 1.593890
Total : 149 440€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 51 160€
Valeur du bien : 142 160€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.93€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8686€/an
Fourchette totale : 611€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 7327€ - 10297€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 532,2 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 979 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-26 979€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-31 461€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 769,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 219,57€
Coût de l'assurance :11 208,00€
Taxe foncière : 868,59€/an
Soit par mois : 72,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 160 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5 200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9 000€ = 9 000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: 240€ = 2 400€
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3 000€ (installation incluse)
  • Électricité:1 900€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1 500€ = 1 500€ (installation incluse), 5 prises × 80€ = 400€
  • Plomberie:3 000€
    Rénovation plomberie: 1 plomberie complète × 3 000€ = 3 000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Outreau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 686 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 440 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 345 €
Revenus locatifs : +8 686 €
Charges déductibles : -57 345 €
Résultat foncier Année 1 : -48 659 €(Déficit de 48 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 185 €/an
Revenus locatifs : +8 686 €
Charges déductibles : -6 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27258.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 686 €57 350 €4 873 €-48 664 €21 400 €27 264 €27 264 €
28 860 €6 058 €4 742 €2 801 €--24 463 €
39 037 €5 923 €4 606 €3 114 €--21 349 €
49 218 €5 783 €4 466 €3 435 €--17 914 €
59 402 €5 638 €4 321 €3 764 €--14 150 €
69 590 €5 489 €4 172 €4 101 €--10 049 €
79 782 €5 334 €4 017 €4 448 €--5 601 €
89 977 €5 174 €3 857 €4 803 €--798 €
910 177 €5 009 €3 692 €5 168 €---
1010 380 €4 838 €3 521 €5 542 €---
1110 588 €4 662 €3 345 €5 926 €---
1210 800 €4 480 €3 163 €6 320 €---
1311 016 €4 291 €2 974 €6 725 €---
1411 236 €4 096 €2 780 €7 140 €---
1511 461 €3 895 €2 578 €7 566 €---
1611 690 €3 687 €2 370 €8 003 €---
1711 924 €3 472 €2 155 €8 452 €---
1812 162 €3 250 €1 933 €8 912 €---
1912 406 €3 020 €1 704 €9 385 €---
2012 654 €2 783 €1 466 €9 871 €---
2112 907 €2 538 €1 221 €10 369 €---
2213 165 €2 284 €968 €10 880 €---
2313 428 €2 023 €706 €11 406 €---
2413 697 €1 752 €435 €11 945 €---
2513 971 €1 472 €155 €12 499 €---
TOTAL278 212 €154 302 €70 220 €123 910 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824 €-6 420 €+8 244 €
2+1 824 €0 €+1 824 €
3+1 824 €0 €+1 824 €
4+1 824 €0 €+1 824 €
5+1 824 €0 €+1 824 €
6+1 824 €0 €+1 824 €
7+1 824 €0 €+1 824 €
8+1 824 €0 €+1 824 €
9+1 824 €+1 311 €+513 €
10+1 824 €+1 663 €+161 €
11+1 824 €+1 778 €+46 €
12+1 824 €+1 896 €-72 €
13+1 824 €+2 017 €-193 €
14+1 824 €+2 142 €-318 €
15+1 824 €+2 270 €-446 €
16+1 824 €+2 401 €-577 €
17+1 824 €+2 535 €-711 €
18+1 824 €+2 674 €-850 €
19+1 824 €+2 816 €-992 €
20+1 824 €+2 961 €-1 137 €
21+1 824 €+3 111 €-1 287 €
22+1 824 €+3 264 €-1 440 €
23+1 824 €+3 422 €-1 598 €
24+1 824 €+3 584 €-1 760 €
25+1 824 €+3 750 €-1 926 €
Total+45 600 €+37 173 €+8 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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