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Appartement 3 pièces 66 m²

VilleValence (26)
Surface66m²
Coût Total106 240€
Loyer Annuel8 092€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 030,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Au 4ᵉ et dernier étage,

Joli appartement T3 de 66 m², composé d'un grand hall d'entrée, d'une cuisine ouvrant sur une loggia, d'un WC indépendant, d'une salle de bains, de deux chambres dont une avec accès à la terrasse, d'un salon ouvrant également sur la terrasse, ainsi que d'un dressing situé entre les deux chambres. Une cave complète ce bien.

Appartement actuellement loué en bail meublé pour un loyer de 600 € + 150 € de charges. Bail en cours jusqu'au 01/03/2027. Référence agence : 607 Référence annonce : M2FI-JY6-OWV Date de réalisation du diagnostic : 25/02/2019 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.927300, 4.918890
Total : 106 240€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 100 800€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8092€/an
Fourchette totale : 531€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6376€ - 10270€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 706,9 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 655 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-44 655€ (-39.6%)
Marge achat-revente :6 415€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 562,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 318,74€
Coût de l'assurance :9 296,00€
Taxe foncière : 809,22€/an
Soit par mois : 67,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 674,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une région de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 092 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 809 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 453 €
Revenus locatifs : +8 092 €
Charges déductibles : -39 453 €
Résultat foncier Année 1 : -31 361 €(Déficit de 31 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 653 €/an
Revenus locatifs : +8 092 €
Charges déductibles : -6 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9960.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 092 €39 456 €3 675 €-31 364 €21 400 €9 964 €9 964 €
28 254 €6 560 €3 579 €1 694 €--8 270 €
38 419 €6 460 €3 479 €1 959 €--6 311 €
48 588 €6 357 €3 376 €2 230 €--4 081 €
58 759 €6 250 €3 269 €2 509 €--1 572 €
68 934 €6 139 €3 158 €2 795 €---
79 113 €6 025 €3 044 €3 088 €---
89 295 €5 906 €2 925 €3 389 €---
99 481 €5 783 €2 802 €3 698 €---
109 671 €5 656 €2 675 €4 015 €---
119 864 €5 524 €2 543 €4 341 €---
1210 062 €5 387 €2 406 €4 674 €---
1310 263 €5 246 €2 265 €5 017 €---
1410 468 €5 099 €2 118 €5 369 €---
1510 678 €4 948 €1 967 €5 730 €---
1610 891 €4 791 €1 810 €6 100 €---
1711 109 €4 628 €1 647 €6 481 €---
1811 331 €4 460 €1 479 €6 871 €---
1911 558 €4 285 €1 304 €7 272 €---
2011 789 €4 105 €1 124 €7 684 €---
2112 025 €3 918 €936 €8 107 €---
2212 265 €3 724 €743 €8 541 €---
2312 510 €3 523 €542 €8 987 €---
2412 761 €3 316 €334 €9 445 €---
2513 016 €3 100 €119 €9 915 €---
TOTAL259 196 €160 645 €53 319 €98 551 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 699 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 699 €-6 420 €+8 119 €
2+1 699 €0 €+1 699 €
3+1 699 €0 €+1 699 €
4+1 699 €0 €+1 699 €
5+1 699 €0 €+1 699 €
6+1 699 €+367 €+1 332 €
7+1 699 €+927 €+772 €
8+1 699 €+1 017 €+682 €
9+1 699 €+1 109 €+590 €
10+1 699 €+1 205 €+494 €
11+1 699 €+1 302 €+397 €
12+1 699 €+1 402 €+297 €
13+1 699 €+1 505 €+194 €
14+1 699 €+1 611 €+88 €
15+1 699 €+1 719 €-20 €
16+1 699 €+1 830 €-131 €
17+1 699 €+1 944 €-245 €
18+1 699 €+2 061 €-362 €
19+1 699 €+2 182 €-483 €
20+1 699 €+2 305 €-606 €
21+1 699 €+2 432 €-733 €
22+1 699 €+2 562 €-863 €
23+1 699 €+2 696 €-997 €
24+1 699 €+2 834 €-1 135 €
25+1 699 €+2 975 €-1 276 €
Total+42 475 €+29 565 €+12 910 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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