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Maison de village 5 pièces 100 m²

VilleBazian (32)
Surface100m²
Coût Total141 470€
Loyer Annuel9 034€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 890 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 5 pièces 100 m²

Armagnac-Immobilier vous propose une maison de village dans un charmant village gersois. La maison d'une surface habitable d'environ 97m² est située en plein centre du village. Elle se compose au nez-de-chaussée d'une pièce à vivre de 38m², à l'étage 3 chambres, un bureau et un salle d'eau avec wc. Les combles sont aménageables. Deux jardins d'environ 120 et 65m² sont non attenants. Des travaux de rénovation sont à prévoir. Pour tout renseignement complémentaire, contactez Clara au [Coordonnées masquées]. [Coordonnées masquées] Agent commercial immatriculé au RSAC d'Auch sous le numéro 981-102-437

Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/01/2023

Consommation énergie primaire : 315 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bazian
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32320
Coordonnées : 43.667250, 0.321862
Total : 141 470€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 45 350€
Valeur du bien : 134 350€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9034€/an
Fourchette totale : 583€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 6997€ - 11664€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 063,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :106 333 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-17 333€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-35 137€ (-33.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 800,55€
Coût de l'assurance :12 378,63€
Taxe foncière : 903,38€/an
Soit par mois : 75,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 752,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 350 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 250€
    Isolation combles: 100 m² × 52.5€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazian (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 034 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 470 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 315 €
Revenus locatifs : +9 034 €
Charges déductibles : -51 315 €
Résultat foncier Année 1 : -42 281 €(Déficit de 42 281 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 881 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 965 €/an
Revenus locatifs : +9 034 €
Charges déductibles : -5 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20880.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 034 €51 319 €4 571 €-42 285 €21 400 €20 885 €20 885 €
29 214 €5 846 €4 447 €3 369 €--17 517 €
39 399 €5 718 €4 320 €3 681 €--13 836 €
49 587 €5 586 €4 188 €4 000 €--9 836 €
59 778 €5 450 €4 052 €4 328 €--5 507 €
69 974 €5 309 €3 911 €4 665 €--843 €
710 173 €5 164 €3 765 €5 010 €---
810 377 €5 014 €3 615 €5 363 €---
910 584 €4 859 €3 460 €5 726 €---
1010 796 €4 698 €3 300 €6 098 €---
1111 012 €4 532 €3 134 €6 480 €---
1211 232 €4 361 €2 963 €6 871 €---
1311 457 €4 184 €2 786 €7 273 €---
1411 686 €4 002 €2 603 €7 684 €---
1511 920 €3 813 €2 414 €8 107 €---
1612 158 €3 618 €2 219 €8 540 €---
1712 401 €3 416 €2 018 €8 985 €---
1812 649 €3 208 €1 810 €9 441 €---
1912 902 €2 993 €1 594 €9 909 €---
2013 160 €2 771 €1 372 €10 390 €---
2113 424 €2 541 €1 142 €10 883 €---
2213 692 €2 304 €905 €11 388 €---
2313 966 €2 059 €660 €11 907 €---
2414 245 €1 805 €407 €12 440 €---
2514 530 €1 544 €145 €12 987 €---
TOTAL289 354 €146 114 €65 801 €143 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 034 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 897 €-6 420 €+8 317 €
2+1 897 €0 €+1 897 €
3+1 897 €0 €+1 897 €
4+1 897 €0 €+1 897 €
5+1 897 €0 €+1 897 €
6+1 897 €0 €+1 897 €
7+1 897 €+1 250 €+647 €
8+1 897 €+1 609 €+288 €
9+1 897 €+1 718 €+179 €
10+1 897 €+1 829 €+68 €
11+1 897 €+1 944 €-47 €
12+1 897 €+2 061 €-164 €
13+1 897 €+2 182 €-285 €
14+1 897 €+2 305 €-408 €
15+1 897 €+2 432 €-535 €
16+1 897 €+2 562 €-665 €
17+1 897 €+2 696 €-799 €
18+1 897 €+2 832 €-935 €
19+1 897 €+2 973 €-1 076 €
20+1 897 €+3 117 €-1 220 €
21+1 897 €+3 265 €-1 368 €
22+1 897 €+3 417 €-1 520 €
23+1 897 €+3 572 €-1 675 €
24+1 897 €+3 732 €-1 835 €
25+1 897 €+3 896 €-1 999 €
Total+47 425 €+42 972 €+4 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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