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Maison 10 pièces 197 m²

VilleAbymes (971)
Surface197m²
Coût Total378 750€
Loyer Annuel28 892€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 288 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 461,93 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 197 m²

OPPORTUNITÉ D'INVESTISSEMENT 3 LOGEMENTS À BELLEPLAINE Prix : 288 000 EUR FAI Situé à Belleplaine, à proximité du nouveau CHU, cet ensemble immobilier offre un fort potentiel locatif. Implanté sur une parcelle d'environ 933 m2, il développe près de 280 m2 bâtis et comprend :

Une maison individuelle T4 d'environ 100 m2

Un immeuble de rapport d'environ 180 m2

RDC : T2 transformable en T3

Étage : T2 transformable en T3

L'immeuble de rapport nécessite des travaux de rénovation, permettant d'optimiser les espaces et la rentabilité locative. Idéal pour un investisseur souhaitant exploiter 3 logements ou pour un acquéreur désirant occuper la maison principale tout en générant des revenus locatifs. Prix : 288 000 EUR FAI Vous souhaitez visiter ? Contactez-moi au [Coordonnées masquées]

Surface : 197 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Abymes
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97139
Coordonnées : 16.253372, -61.527100
Total : 378 750€
Prix d'acquisition : 288 000€
Travaux : 67 710€
Valeur du bien : 355 710€
Frais de notaire : 23 040€
Coût estimé : 23 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 17.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2408€/mois
Loyer annuel estimé : 28892€/an
Fourchette totale : 1698€ - 3414€/mois
Fourchette annuelle : 20373€ - 40973€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 624,68 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 062 €
Prix d'achat :288 000 €
Décote à l'achat :-32 062€ (-10.0%)
Marge achat-revente :-58 688€ (-18.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :378 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 885,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :138,88€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 2 024,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 041,15€
Coût de l'assurance :41 662,50€
Taxe foncière : 2 889,17€/an
Soit par mois : 240,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 407,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 265,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 197 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 2.5/5 - Peinture légèrement usée et murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 710 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 910€
    Isolation toiture/combles: 197 m² × 30€/m² = 5910€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:27 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abymes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 892 €/an
Calcul : 2 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 378 750 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 667 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 889 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 168 €
Revenus locatifs : +28 892 €
Charges déductibles : -85 168 €
Résultat foncier Année 1 : -56 276 €(Déficit de 56 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 458 €/an
Revenus locatifs : +28 892 €
Charges déductibles : -17 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34875.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 288 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 200 €(65% de 288 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 807 €/an
Calcul : 187 200 € × 3,636% = 6 807 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 892 €85 180 €12 914 €-56 288 €21 400 €34 888 €34 888 €
229 470 €17 129 €12 574 €12 340 €--22 548 €
330 059 €16 777 €12 221 €13 282 €--9 266 €
430 660 €16 412 €11 856 €14 248 €---
531 273 €16 034 €11 478 €15 239 €---
631 899 €15 643 €11 088 €16 256 €---
732 537 €15 239 €10 683 €17 298 €---
833 188 €14 820 €10 264 €18 368 €---
933 851 €14 386 €9 831 €19 465 €---
1034 528 €13 938 €9 382 €20 591 €---
1135 219 €13 473 €8 917 €21 746 €---
1235 923 €12 992 €8 437 €22 931 €---
1336 642 €12 495 €7 939 €24 147 €---
1437 375 €11 980 €7 424 €25 395 €---
1538 122 €11 447 €6 891 €26 675 €---
1638 884 €10 895 €6 340 €27 989 €---
1739 662 €10 324 €5 768 €29 338 €---
1840 455 €9 733 €5 177 €30 722 €---
1941 265 €9 121 €4 566 €32 143 €---
2042 090 €8 488 €3 932 €33 602 €---
2142 932 €7 833 €3 277 €35 099 €---
2243 790 €7 154 €2 599 €36 636 €---
2344 666 €6 452 €1 896 €38 214 €---
2445 559 €5 725 €1 170 €39 834 €---
2546 471 €4 973 €417 €41 498 €---
TOTAL925 411 €368 643 €187 041 €556 768 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 067 €-6 420 €+12 487 €
2+6 067 €0 €+6 067 €
3+6 067 €0 €+6 067 €
4+6 067 €+1 495 €+4 572 €
5+6 067 €+4 572 €+1 495 €
6+6 067 €+4 877 €+1 190 €
7+6 067 €+5 189 €+878 €
8+6 067 €+5 510 €+557 €
9+6 067 €+5 840 €+227 €
10+6 067 €+6 177 €-110 €
11+6 067 €+6 524 €-457 €
12+6 067 €+6 879 €-812 €
13+6 067 €+7 244 €-1 177 €
14+6 067 €+7 618 €-1 551 €
15+6 067 €+8 003 €-1 936 €
16+6 067 €+8 397 €-2 330 €
17+6 067 €+8 801 €-2 734 €
18+6 067 €+9 217 €-3 150 €
19+6 067 €+9 643 €-3 576 €
20+6 067 €+10 081 €-4 014 €
21+6 067 €+10 530 €-4 463 €
22+6 067 €+10 991 €-4 924 €
23+6 067 €+11 464 €-5 397 €
24+6 067 €+11 950 €-5 883 €
25+6 067 €+12 449 €-6 382 €
Total+151 675 €+167 030 €+-15 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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