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Appartement 5 pièces 177 m²

VilleMirande (32)
Surface177m²
Coût Total151 640€
Loyer Annuel15 297€
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+356€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 497,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 177 m² - Appartement de 5 pièces principales

MIRANDE centre-ville. Dans une des seules résidences de la bastide disposant d'un ascenseur, cet appartement haussmannien de 180m² vous permettra de réaliser tous vos projets de résidence familiale ou d'investissement locatif. Possibilité de diviser et de créer 2 lots. En plus d'1 jardin commun vous disposerez d'1 cour privative. Honoraires à charge acquéreur : 9.86% Référence annonce : 267-6091N Date de réalisation du diagnostic : 14/02/2023 Prix hors honoraires : 80 100 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 740 € et 3 740 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.513725, 0.397728
Total : 151 640€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 144 600€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1275€/mois
Loyer annuel estimé : 15297€/an
Fourchette totale : 995€ - 1634€/mois
Fourchette annuelle : 11934€ - 19608€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 540,8 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :272 722 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-184 722€ (-67.7%)
Marge achat-revente :121 082€ (44.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 460,41€
Coût de l'assurance :13 268,50€
Taxe foncière : 1 529,71€/an
Soit par mois : 127,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 274,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :356,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, peinture et rénovation de la cheminée
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: État 2.7/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 70€/m² = 2800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 275 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 297 €/an
Calcul : 1 275 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 640 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 675 €
Revenus locatifs : +15 297 €
Charges déductibles : -63 675 €
Résultat foncier Année 1 : -48 378 €(Déficit de 48 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 075 €/an
Revenus locatifs : +15 297 €
Charges déductibles : -7 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26978.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 297 €63 680 €5 020 €-48 383 €21 400 €26 983 €26 983 €
215 603 €6 946 €4 886 €8 657 €--18 326 €
315 915 €6 807 €4 747 €9 108 €--9 218 €
416 233 €6 664 €4 603 €9 570 €---
516 558 €6 515 €4 455 €10 043 €---
616 889 €6 362 €4 302 €10 527 €---
717 227 €6 203 €4 143 €11 024 €---
817 572 €6 039 €3 979 €11 532 €---
917 923 €5 870 €3 809 €12 053 €---
1018 281 €5 695 €3 634 €12 587 €---
1118 647 €5 513 €3 453 €13 134 €---
1219 020 €5 326 €3 265 €13 694 €---
1319 400 €5 132 €3 071 €14 269 €---
1419 788 €4 931 €2 871 €14 857 €---
1520 184 €4 724 €2 664 €15 460 €---
1620 588 €4 510 €2 449 €16 078 €---
1721 000 €4 288 €2 228 €16 712 €---
1821 420 €4 059 €1 999 €17 361 €---
1921 848 €3 822 €1 762 €18 026 €---
2022 285 €3 577 €1 517 €18 708 €---
2122 731 €3 324 €1 263 €19 407 €---
2223 185 €3 062 €1 001 €20 124 €---
2323 649 €2 791 €730 €20 858 €---
2424 122 €2 511 €450 €21 611 €---
2524 604 €2 221 €161 €22 383 €---
TOTAL489 971 €180 572 €72 460 €309 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 212 €-6 420 €+9 632 €
2+3 212 €0 €+3 212 €
3+3 212 €0 €+3 212 €
4+3 212 €+105 €+3 107 €
5+3 212 €+3 013 €+199 €
6+3 212 €+3 158 €+54 €
7+3 212 €+3 307 €-95 €
8+3 212 €+3 460 €-248 €
9+3 212 €+3 616 €-404 €
10+3 212 €+3 776 €-564 €
11+3 212 €+3 940 €-728 €
12+3 212 €+4 108 €-896 €
13+3 212 €+4 281 €-1 069 €
14+3 212 €+4 457 €-1 245 €
15+3 212 €+4 638 €-1 426 €
16+3 212 €+4 823 €-1 611 €
17+3 212 €+5 013 €-1 801 €
18+3 212 €+5 208 €-1 996 €
19+3 212 €+5 408 €-2 196 €
20+3 212 €+5 612 €-2 400 €
21+3 212 €+5 822 €-2 610 €
22+3 212 €+6 037 €-2 825 €
23+3 212 €+6 257 €-3 045 €
24+3 212 €+6 483 €-3 271 €
25+3 212 €+6 715 €-3 503 €
Total+80 300 €+92 820 €+-12 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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