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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface58m²
Coût Total98 840€
Loyer Annuel6 493€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 500 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée

Transaxia BOURGES AVARICUM, LIGNEUL Philippe (EI)Situé à quelques pas du centre ville, proche des marais, des commerces et des marchés, nous vous présentons cet appartement d'une superficie habitable de 53 m², se trouvant au premier étage d'une petite copropriété de 5 lots avec très peu de charges . Celui-ci comprend : une entrée donnant sur un salon/séjour, 2 chambres, une cuisine fermée et aménagée, une salle d'eau, WC. Les fenêtres sont en double vitrage. Appartement loué actuellement 590 euros.Pour tout renseignement complémentaire, et si vous souhaitez venir visiter ce bien, contactez : MR PHILIPPE LIGNEUL AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 514513480.MR FABRICE BRETOULEIX (EI) AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 808021588 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082534, 2.395515
Total : 98 840€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 20 540€
Valeur du bien : 93 040€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6493€/an
Fourchette totale : 412€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 4944€ - 8529€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 678,71 €/m²
Basé sur :440 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 365 €
Prix d'achat :72 500 €
Décote à l'achat :-24 865€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-1 475€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :28,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 877,01€
Coût de l'assurance :8 648,50€
Taxe foncière : 649,32€/an
Soit par mois : 54,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 541,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture des murs.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les murs et le sol
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 540 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant mise à jour des équipements et peinture des murs, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (parquet flottant) + 20 m² × 30€/m² = 600€ (peinture murs) + main d'œuvre: 1200€ = 3000€
  • Salon:1 740€
    Peinture salon: 18 m² × 30€/m² = 540€ + main d'œuvre: 660€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 493 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 840 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 649 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 657 €
Revenus locatifs : +6 493 €
Charges déductibles : -24 657 €
Résultat foncier Année 1 : -18 164 €(Déficit de 18 164 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 117 €/an
Revenus locatifs : +6 493 €
Charges déductibles : -4 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7463.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 493 €24 660 €3 125 €-18 167 €10 700 €7 467 €7 467 €
26 623 €4 035 €3 039 €2 588 €--4 878 €
36 756 €3 947 €2 951 €2 809 €--2 069 €
46 891 €3 856 €2 861 €3 035 €---
57 028 €3 762 €2 767 €3 266 €---
67 169 €3 665 €2 670 €3 504 €---
77 312 €3 565 €2 570 €3 747 €---
87 459 €3 462 €2 467 €3 997 €---
97 608 €3 355 €2 360 €4 252 €---
107 760 €3 245 €2 250 €4 515 €---
117 915 €3 132 €2 137 €4 783 €---
128 074 €3 015 €2 019 €5 059 €---
138 235 €2 893 €1 898 €5 342 €---
148 400 €2 768 €1 773 €5 631 €---
158 568 €2 639 €1 644 €5 928 €---
168 739 €2 506 €1 511 €6 233 €---
178 914 €2 368 €1 373 €6 545 €---
189 092 €2 226 €1 231 €6 866 €---
199 274 €2 080 €1 084 €7 194 €---
209 459 €1 928 €933 €7 531 €---
219 649 €1 772 €776 €7 877 €---
229 842 €1 610 €615 €8 231 €---
2310 038 €1 444 €448 €8 595 €---
2410 239 €1 271 €276 €8 968 €---
2510 444 €1 094 €98 €9 350 €---
TOTAL207 980 €90 299 €44 877 €117 682 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 682 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 364 €-3 210 €+4 574 €
2+1 364 €0 €+1 364 €
3+1 364 €0 €+1 364 €
4+1 364 €+290 €+1 074 €
5+1 364 €+980 €+384 €
6+1 364 €+1 051 €+313 €
7+1 364 €+1 124 €+240 €
8+1 364 €+1 199 €+165 €
9+1 364 €+1 276 €+88 €
10+1 364 €+1 354 €+10 €
11+1 364 €+1 435 €-71 €
12+1 364 €+1 518 €-154 €
13+1 364 €+1 602 €-238 €
14+1 364 €+1 689 €-325 €
15+1 364 €+1 779 €-415 €
16+1 364 €+1 870 €-506 €
17+1 364 €+1 964 €-600 €
18+1 364 €+2 060 €-696 €
19+1 364 €+2 158 €-794 €
20+1 364 €+2 259 €-895 €
21+1 364 €+2 363 €-999 €
22+1 364 €+2 469 €-1 105 €
23+1 364 €+2 578 €-1 214 €
24+1 364 €+2 690 €-1 326 €
25+1 364 €+2 805 €-1 441 €
Total+34 100 €+35 304 €+-1 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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