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Maison à vendre

VillePeyrehorade (40)
Surface178.16m²
Coût Total270 884€
Loyer Annuel22 036€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 178.16 m²
Prix au m² : 1 055,23 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Ville familiale de 1800, rénovée entièrement en 1975. Produit atypique à fort potentiel, composé d'un premier appartement T2 en RDC de 50.46 m², un deuxième appartement (RDC) de type 2 à aménager 48 m² à exploiter et finir d'aménager. A l'étage, un T5 de 116.38 m² avec espace extérieur offrant une terrasse couverte sur les hauteurs.

Logement à consommation énergétique excessive

Ville : Peyrehorade
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Coordonnées : 43.555934, -1.104137
Total : 270 884€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 67 844€
Valeur du bien : 255 844€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178.16m²
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1836€/mois
Loyer annuel estimé : 22036€/an
Fourchette totale : 1439€ - 2343€/mois
Fourchette annuelle : 17268€ - 28121€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 819,48 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :502 319 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-314 319€ (-62.6%)
Marge achat-revente :231 435€ (46.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 359,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :79,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 438,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 820,94€
Coût de l'assurance :23 702,35€
Taxe foncière : 2 203,59€/an
Soit par mois : 183,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 836,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 621,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178.16 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 178.16 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 844 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 344€
    Isolation toiture/combles: 178.16 m² × 30€/m² = 5344€, Main d'œuvre: 6€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nouvelle-Aquitaine (coefficient 0.9 appliqué pour Peyrehorade). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 844€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 036 €/an
Calcul : 1 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 416 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 884 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 948 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 844 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 412 €
Revenus locatifs : +22 036 €
Charges déductibles : -80 412 €
Résultat foncier Année 1 : -58 376 €(Déficit de 58 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 568 €/an
Revenus locatifs : +22 036 €
Charges déductibles : -12 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36975.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 036 €80 420 €9 425 €-58 385 €21 400 €36 985 €36 985 €
222 477 €12 330 €9 179 €10 146 €--26 838 €
322 926 €12 075 €8 923 €10 851 €--15 987 €
423 385 €11 811 €8 659 €11 574 €--4 414 €
523 852 €11 537 €8 386 €12 315 €---
624 329 €11 254 €8 102 €13 075 €---
724 816 €10 960 €7 809 €13 856 €---
825 312 €10 656 €7 505 €14 656 €---
925 819 €10 341 €7 190 €15 477 €---
1026 335 €10 015 €6 864 €16 320 €---
1126 862 €9 677 €6 526 €17 184 €---
1227 399 €9 327 €6 176 €18 071 €---
1327 947 €8 965 €5 813 €18 982 €---
1428 506 €8 589 €5 438 €19 916 €---
1529 076 €8 201 €5 049 €20 875 €---
1629 657 €7 798 €4 646 €21 860 €---
1730 251 €7 381 €4 229 €22 870 €---
1830 856 €6 948 €3 797 €23 907 €---
1931 473 €6 501 €3 349 €24 972 €---
2032 102 €6 037 €2 886 €26 065 €---
2132 744 €5 557 €2 405 €27 187 €---
2233 399 €5 060 €1 908 €28 339 €---
2334 067 €4 545 €1 393 €29 522 €---
2434 748 €4 011 €859 €30 737 €---
2535 443 €3 458 €307 €31 985 €---
TOTAL705 816 €283 457 €136 821 €422 359 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 628 €-6 420 €+11 048 €
2+4 628 €0 €+4 628 €
3+4 628 €0 €+4 628 €
4+4 628 €0 €+4 628 €
5+4 628 €+2 370 €+2 258 €
6+4 628 €+3 923 €+705 €
7+4 628 €+4 157 €+471 €
8+4 628 €+4 397 €+231 €
9+4 628 €+4 643 €-15 €
10+4 628 €+4 896 €-268 €
11+4 628 €+5 155 €-527 €
12+4 628 €+5 421 €-793 €
13+4 628 €+5 695 €-1 067 €
14+4 628 €+5 975 €-1 347 €
15+4 628 €+6 263 €-1 635 €
16+4 628 €+6 558 €-1 930 €
17+4 628 €+6 861 €-2 233 €
18+4 628 €+7 172 €-2 544 €
19+4 628 €+7 492 €-2 864 €
20+4 628 €+7 819 €-3 191 €
21+4 628 €+8 156 €-3 528 €
22+4 628 €+8 502 €-3 874 €
23+4 628 €+8 857 €-4 229 €
24+4 628 €+9 221 €-4 593 €
25+4 628 €+9 595 €-4 967 €
Total+115 700 €+126 708 €+-11 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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