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Apparemment F3 lumineux 69m² + balcon + parking – Proche gare /Écoles

VilleSaint-Gratien (95)
Surface69m²
Coût Total214 569€
Loyer Annuel14 801€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 174 990 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 536,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

📍 SAINT-GRATIEN (95210)

✨ Appartement 3 pièces de 69 m², situé au 5ème étage avec ascenseur, dans une résidence calme🌳Les Marais 🌳 sécurisée avec caméras

🛋️ Séjour lumineux avec accès balcon 🍽️ Cuisine indépendante équipée + buanderie 🛏️ 2 grandes chambres 🛁 Salle de bain 🚽 WC séparés

🌿 Balcon agréable 📦 Cave 🅿️ Place de parking privée

👨‍👩‍👧‍👦 Idéal famille : 🏫 École maternelle et primaire au pied de l’immeuble 🌳 Espaces verts + aire de jeux enfants

🚃 À 15 min à pied de la gare Ermont-Eaubonne ➡️ Accès rapide à Paris : • Ligne H • Ligne J • RER C

🏪 Proche commerces et commodités

💸 Charges : 230 € / mois Tax foncière 1460€

🔋 Classe énergie : E

💼 Idéal résidence principale ou investissement locatif (1200€/mois)

🤡 Agents et Pro de l’immobilier s’abstenir

🚀À visiter rapidement !!!

Ville : Saint-Gratien
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95210
Coordonnées : 48.974290, 2.279660
Total : 214 569€
Prix d'acquisition : 174 990€
Travaux : 25 580€
Valeur du bien : 200 570€
Frais de notaire : 13 999€
Coût estimé : 13 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 17.88€/m²/mois
Fourchette : 14.62€ - 21.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1233€/mois
Loyer annuel estimé : 14801€/an
Fourchette totale : 1009€ - 1508€/mois
Fourchette annuelle : 12105€ - 18099€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 313,25 €/m²
Basé sur :211 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 614 €
Prix d'achat :174 990 €
Décote à l'achat :-53 624€ (-23.5%)
Marge achat-revente :14 045€ (6.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 569€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 062,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 123,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 243,93€
Coût de l'assurance :18 238,37€
Taxe foncière : 1 460,00€/an
Soit par mois : 121,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 233,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 475,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie explicitement mentionnée comme E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, rafraîchissement optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 580 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gratien (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 233 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 801 €/an
Calcul : 1 233 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 569 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 460 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 732 €
Revenus locatifs : +14 801 €
Charges déductibles : -37 732 €
Résultat foncier Année 1 : -22 931 €(Déficit de 22 931 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 531 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 152 €/an
Revenus locatifs : +14 801 €
Charges déductibles : -12 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1530.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 744 €(65% de 174 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 744 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 801 €37 739 €7 209 €-22 938 €21 400 €1 538 €1 538 €
215 097 €11 968 €7 018 €3 130 €---
315 399 €11 770 €6 820 €3 630 €---
415 707 €11 565 €6 615 €4 143 €---
516 022 €11 353 €6 403 €4 669 €---
616 342 €11 133 €6 184 €5 209 €---
716 669 €10 907 €5 957 €5 762 €---
817 002 €10 672 €5 722 €6 330 €---
917 342 €10 429 €5 480 €6 913 €---
1017 689 €10 178 €5 228 €7 511 €---
1118 043 €9 918 €4 969 €8 125 €---
1218 404 €9 649 €4 700 €8 754 €---
1318 772 €9 371 €4 422 €9 401 €---
1419 147 €9 084 €4 134 €10 064 €---
1519 530 €8 786 €3 836 €10 744 €---
1619 921 €8 478 €3 528 €11 443 €---
1720 319 €8 159 €3 210 €12 160 €---
1820 726 €7 830 €2 880 €12 896 €---
1921 140 €7 489 €2 539 €13 651 €---
2021 563 €7 136 €2 187 €14 427 €---
2121 994 €6 771 €1 822 €15 223 €---
2222 434 €6 394 €1 444 €16 040 €---
2322 883 €6 003 €1 054 €16 879 €---
2423 340 €5 599 €650 €17 741 €---
2523 807 €5 181 €232 €18 626 €---
TOTAL474 095 €253 562 €104 244 €220 533 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 108 €-6 420 €+9 528 €
2+3 108 €+478 €+2 630 €
3+3 108 €+1 089 €+2 019 €
4+3 108 €+1 243 €+1 865 €
5+3 108 €+1 401 €+1 707 €
6+3 108 €+1 563 €+1 545 €
7+3 108 €+1 729 €+1 379 €
8+3 108 €+1 899 €+1 209 €
9+3 108 €+2 074 €+1 034 €
10+3 108 €+2 253 €+855 €
11+3 108 €+2 437 €+671 €
12+3 108 €+2 626 €+482 €
13+3 108 €+2 820 €+288 €
14+3 108 €+3 019 €+89 €
15+3 108 €+3 223 €-115 €
16+3 108 €+3 433 €-325 €
17+3 108 €+3 648 €-540 €
18+3 108 €+3 869 €-761 €
19+3 108 €+4 095 €-987 €
20+3 108 €+4 328 €-1 220 €
21+3 108 €+4 567 €-1 459 €
22+3 108 €+4 812 €-1 704 €
23+3 108 €+5 064 €-1 956 €
24+3 108 €+5 322 €-2 214 €
25+3 108 €+5 588 €-2 480 €
Total+77 700 €+66 160 €+11 540 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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