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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMoulins (03)
Surface60m²
Coût Total118 316€
Loyer Annuel6 234€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 700 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 295 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, calme

Dans une petite copropriété très calme proche du centre ville et de la gare, un appartement T3 au 2e étage, composé d'une entrée, séjour, cuisine, 2 chambres, salle d'eau et wc séparé. Deux caves et un garage.

LES PLUS : Petite résidence bien entretenue, électricité aux normes, chauffage individuel, faibles charges de copropriété, cave et garage.

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Consultez nos avis clients sur Opinion System :

Copropriété de 21 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 721.39 euros.

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Coordonnées : 46.559457, 3.334124
Total : 118 316€
Prix d'acquisition : 77 700€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 112 100€
Frais de notaire : 6 216€
Coût estimé : 6 216€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6234€/an
Fourchette totale : 415€ - 651€/mois
Fourchette annuelle : 4976€ - 7808€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,27 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 216 €
Prix d'achat :77 700 €
Décote à l'achat :+1 484€ (+1.9%)
Marge achat-revente :-42 100€ (-55.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 316€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 609,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 594,88€
Coût de l'assurance :8 873,70€
Taxe foncière : 623,36€/an
Soit par mois : 51,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,12€/mois
Soit par an : 721,39€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 519,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des finitions
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Électricité aux normes mentionnée, mais vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 234 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 316 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 954 €
Revenus locatifs : +6 234 €
Charges déductibles : -39 954 €
Résultat foncier Année 1 : -33 720 €(Déficit de 33 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 554 €/an
Revenus locatifs : +6 234 €
Charges déductibles : -5 554 €
Résultat foncier Années 2+ : 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12320.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 505 €(65% de 77 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 837 €/an
Calcul : 50 505 € × 3,636% = 1 837 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 234 €39 958 €3 858 €-33 724 €21 400 €12 324 €12 324 €
26 358 €5 454 €3 754 €905 €--11 419 €
36 485 €5 346 €3 647 €1 139 €--10 280 €
46 615 €5 236 €3 536 €1 380 €--8 901 €
56 747 €5 121 €3 421 €1 626 €--7 274 €
66 882 €5 002 €3 303 €1 880 €--5 395 €
77 020 €4 880 €3 180 €2 140 €--3 255 €
87 160 €4 754 €3 054 €2 407 €--848 €
97 304 €4 623 €2 923 €2 681 €---
107 450 €4 488 €2 788 €2 962 €---
117 599 €4 348 €2 648 €3 251 €---
127 751 €4 204 €2 504 €3 547 €---
137 906 €4 055 €2 355 €3 851 €---
148 064 €3 900 €2 201 €4 163 €---
158 225 €3 741 €2 041 €4 484 €---
168 390 €3 576 €1 877 €4 813 €---
178 557 €3 406 €1 706 €5 151 €---
188 729 €3 230 €1 531 €5 498 €---
198 903 €3 048 €1 349 €5 855 €---
209 081 €2 861 €1 161 €6 221 €---
219 263 €2 666 €967 €6 596 €---
229 448 €2 466 €766 €6 982 €---
239 637 €2 258 €559 €7 379 €---
249 830 €2 044 €344 €7 786 €---
2510 026 €1 822 €123 €8 204 €---
TOTAL199 663 €132 487 €55 595 €67 176 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 309 €-6 420 €+7 729 €
2+1 309 €0 €+1 309 €
3+1 309 €0 €+1 309 €
4+1 309 €0 €+1 309 €
5+1 309 €0 €+1 309 €
6+1 309 €0 €+1 309 €
7+1 309 €0 €+1 309 €
8+1 309 €0 €+1 309 €
9+1 309 €+550 €+759 €
10+1 309 €+889 €+420 €
11+1 309 €+975 €+334 €
12+1 309 €+1 064 €+245 €
13+1 309 €+1 155 €+154 €
14+1 309 €+1 249 €+60 €
15+1 309 €+1 345 €-36 €
16+1 309 €+1 444 €-135 €
17+1 309 €+1 545 €-236 €
18+1 309 €+1 649 €-340 €
19+1 309 €+1 756 €-447 €
20+1 309 €+1 866 €-557 €
21+1 309 €+1 979 €-670 €
22+1 309 €+2 095 €-786 €
23+1 309 €+2 214 €-905 €
24+1 309 €+2 336 €-1 027 €
25+1 309 €+2 461 €-1 152 €
Total+32 725 €+20 153 €+12 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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