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Achat : Maison (81300)

VilleLasgraisses (81)
Surface88m²
Coût Total145 570€
Loyer Annuel10 059€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Terrasse, Cave, 1 garage, Cuisine équipée

Charmante maison située au coeur du village de Lasgraisses. Sur deux niveaux, elle offre une entrée donnant sur un salon lumineux avec accès direct à un cellier et un garage. À l'étage, vous découvrirez un séjour ouvert sur une cuisine ainsi qu'une chambre, un bureau et une salle de bain. Profitez également d'une agréable terrasse. Honoraires inclus dans le prix : 9.2%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

Ville : Lasgraisses
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.823160, 2.035070
Total : 145 570€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 38 650€
Valeur du bien : 137 650€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10059€/an
Fourchette totale : 675€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 8097€ - 12497€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 393,43 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 622 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-23 622€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-22 948€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 526,03€
Coût de l'assurance :12 737,37€
Taxe foncière : 1 005,93€/an
Soit par mois : 83,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Réparations
Nettoyage et réparations nécessaires sur la terrasse
Quantité: 1 terrasse (environ 10 m²)
Raison: État moyen - amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 650 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Terrasse - Réparations:150€
    Nettoyage terrasse: 10 m² × 15€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lasgraisses (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 059 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 570 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 225 €
Revenus locatifs : +10 059 €
Charges déductibles : -45 225 €
Résultat foncier Année 1 : -35 166 €(Déficit de 35 166 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 766 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 575 €/an
Revenus locatifs : +10 059 €
Charges déductibles : -6 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13766.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 059 €45 230 €5 065 €-35 171 €21 400 €13 771 €13 771 €
210 260 €6 448 €4 932 €3 813 €--9 958 €
310 466 €6 311 €4 795 €4 155 €--5 803 €
410 675 €6 169 €4 653 €4 506 €--1 297 €
510 888 €6 022 €4 506 €4 867 €---
611 106 €5 869 €4 354 €5 237 €---
711 328 €5 712 €4 196 €5 617 €---
811 555 €5 548 €4 033 €6 007 €---
911 786 €5 379 €3 864 €6 407 €---
1012 022 €5 204 €3 688 €6 818 €---
1112 262 €5 022 €3 507 €7 240 €---
1212 507 €4 834 €3 319 €7 673 €---
1312 758 €4 639 €3 124 €8 118 €---
1413 013 €4 438 €2 922 €8 575 €---
1513 273 €4 229 €2 713 €9 044 €---
1613 538 €4 012 €2 497 €9 526 €---
1713 809 €3 788 €2 273 €10 021 €---
1814 085 €3 556 €2 040 €10 530 €---
1914 367 €3 315 €1 800 €11 052 €---
2014 654 €3 066 €1 551 €11 588 €---
2114 948 €2 808 €1 293 €12 139 €---
2215 247 €2 541 €1 025 €12 706 €---
2315 551 €2 264 €749 €13 287 €---
2415 862 €1 977 €462 €13 885 €---
2516 180 €1 680 €165 €14 499 €---
TOTAL322 202 €150 062 €73 526 €172 140 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 112 €-6 420 €+8 532 €
2+2 112 €0 €+2 112 €
3+2 112 €0 €+2 112 €
4+2 112 €0 €+2 112 €
5+2 112 €+1 071 €+1 041 €
6+2 112 €+1 571 €+541 €
7+2 112 €+1 685 €+427 €
8+2 112 €+1 802 €+310 €
9+2 112 €+1 922 €+190 €
10+2 112 €+2 045 €+67 €
11+2 112 €+2 172 €-60 €
12+2 112 €+2 302 €-190 €
13+2 112 €+2 435 €-323 €
14+2 112 €+2 573 €-461 €
15+2 112 €+2 713 €-601 €
16+2 112 €+2 858 €-746 €
17+2 112 €+3 006 €-894 €
18+2 112 €+3 159 €-1 047 €
19+2 112 €+3 316 €-1 204 €
20+2 112 €+3 477 €-1 365 €
21+2 112 €+3 642 €-1 530 €
22+2 112 €+3 812 €-1 700 €
23+2 112 €+3 986 €-1 874 €
24+2 112 €+4 166 €-2 054 €
25+2 112 €+4 350 €-2 238 €
Total+52 800 €+51 642 €+1 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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