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Loft à vendre

VilleRoubaix (59)
Surface93
Coût Total229 392
Loyer Annuel12 730
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-355
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 826,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

iad France - Sébastien Thorey vous propose: NOUVEAUTÉ - ROUBAIX - LOFT - 2 CHAMBRES - BALCON - PARKING

Loft situé au premier étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur.

Passez la porte et vous découvrirez la pièce principale de 44 m² avec son coin cuisine et son arrière-cuisine.

La salle de bain et le WC viennent compléter le rez-de-chaussée.

À l'étage, la palier ouvert dessert les deux chambres du loft.

Côté extérieur, un balcon vous permettra de profiter des beaux jours.

Une place de parking vient compléter l'ensemble.

Les ++ de ce loft :

  • Volume
  • Luminosité
  • Exposition plein sud

N'hésitez pas à me contacter pour compléter ces informations ou pour organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 116 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 95.04 euros par mois (soit 1140.48 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 194 et classe CLIMAT B indice 6. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sébastien Thorey mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LILLE sous le numéro 992313593, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.689388, 3.194521
Total : 229 392
Prix d'acquisition : 169 900
Travaux : 45 900
Valeur du bien : 215 800
Frais de notaire : 13 592
Coût estimé : 13 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12730€/an
Fourchette totale : 839€ - 1341€/mois
Fourchette annuelle : 10071€ - 16091€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 379,31 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 276
Prix d'achat :169 900
Décote à l'achat :+41 624 (+32.4%)
Marge achat-revente :-101 116€ (-78.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 145,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :68,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 214,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 387,41
Coût de l'assurance :20 645,28
Taxe foncière : 1 272,98€/an
Soit par mois : 106,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,04€/mois
Soit par an : 1 140,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 060,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 415,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - nécessité de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - nécessité de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 730 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 392 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 140 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 022
Revenus locatifs : +12 730
Charges déductibles : -57 022
Résultat foncier Année 1 : -44 292(Déficit de 44 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 892
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 122 €/an
Revenus locatifs : +12 730
Charges déductibles : -11 122
Résultat foncier Années 2+ : 1 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22891.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 73057 0297 890-44 29921 400 €22 899 €22 899 €
212 98410 9227 6832 062--20 837 €
313 24410 7077 4682 537--18 300 €
413 50910 4857 2463 024--15 276 €
513 77910 2557 0163 524--11 752 €
614 05510 0176 7784 038--7 715 €
714 3369 7706 5314 565--3 149 €
814 6239 5156 2765 107---
914 9159 2516 0125 664---
1015 2138 9775 7386 236---
1115 5188 6945 4546 824---
1215 8288 4005 1617 428---
1316 1448 0974 8578 048---
1416 4677 7824 5438 685---
1516 7977 4574 2179 340---
1617 1337 1193 88010 013---
1717 4756 7703 53110 705---
1817 8256 4093 17011 416---
1918 1816 0352 79612 147---
2018 5455 6472 40812 898---
2118 9165 2462 00713 670---
2219 2944 8311 59214 463---
2319 6804 4011 16215 279---
2420 0743 95671716 118---
2520 4753 49525616 980---
TOTAL407 740241 269114 387166 47121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 471
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 673-6 420+9 093
2+2 6730+2 673
3+2 6730+2 673
4+2 6730+2 673
5+2 6730+2 673
6+2 6730+2 673
7+2 6730+2 673
8+2 673+587+2 086
9+2 673+1 699+974
10+2 673+1 871+802
11+2 673+2 047+626
12+2 673+2 228+445
13+2 673+2 414+259
14+2 673+2 606+67
15+2 673+2 802-129
16+2 673+3 004-331
17+2 673+3 211-538
18+2 673+3 425-752
19+2 673+3 644-971
20+2 673+3 869-1 196
21+2 673+4 101-1 428
22+2 673+4 339-1 666
23+2 673+4 584-1 911
24+2 673+4 835-2 162
25+2 673+5 094-2 421
Total+66 825+49 941+16 884
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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