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Loft à vendre

Bien expiré
VilleRoubaix (59)
Surface93m²
Coût Total229 392€
Loyer Annuel12 730€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-355€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 826,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

iad France - Sébastien Thorey vous propose: NOUVEAUTÉ - ROUBAIX - LOFT - 2 CHAMBRES - BALCON - PARKING

Loft situé au premier étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur.

Passez la porte et vous découvrirez la pièce principale de 44 m² avec son coin cuisine et son arrière-cuisine.

La salle de bain et le WC viennent compléter le rez-de-chaussée.

À l'étage, la palier ouvert dessert les deux chambres du loft.

Côté extérieur, un balcon vous permettra de profiter des beaux jours.

Une place de parking vient compléter l'ensemble.

Les ++ de ce loft :

  • Volume
  • Luminosité
  • Exposition plein sud

N'hésitez pas à me contacter pour compléter ces informations ou pour organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 116 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 95.04 euros par mois (soit 1140.48 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 194 et classe CLIMAT B indice 6. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sébastien Thorey mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LILLE sous le numéro 992313593, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.689388, 3.194521
Total : 229 392€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 215 800€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12730€/an
Fourchette totale : 839€ - 1341€/mois
Fourchette annuelle : 10071€ - 16091€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 379,31 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 276 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :+41 624€ (+32.4%)
Marge achat-revente :-101 116€ (-78.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 145,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :68,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 214,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 387,41€
Coût de l'assurance :20 645,28€
Taxe foncière : 1 272,98€/an
Soit par mois : 106,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 95,04€/mois
Soit par an : 1 140,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 060,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 415,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - nécessité de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - nécessité de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 730 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 392 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 140 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 022 €
Revenus locatifs : +12 730 €
Charges déductibles : -57 022 €
Résultat foncier Année 1 : -44 292 €(Déficit de 44 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 122 €/an
Revenus locatifs : +12 730 €
Charges déductibles : -11 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22891.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 730 €57 029 €7 890 €-44 299 €21 400 €22 899 €22 899 €
212 984 €10 922 €7 683 €2 062 €--20 837 €
313 244 €10 707 €7 468 €2 537 €--18 300 €
413 509 €10 485 €7 246 €3 024 €--15 276 €
513 779 €10 255 €7 016 €3 524 €--11 752 €
614 055 €10 017 €6 778 €4 038 €--7 715 €
714 336 €9 770 €6 531 €4 565 €--3 149 €
814 623 €9 515 €6 276 €5 107 €---
914 915 €9 251 €6 012 €5 664 €---
1015 213 €8 977 €5 738 €6 236 €---
1115 518 €8 694 €5 454 €6 824 €---
1215 828 €8 400 €5 161 €7 428 €---
1316 144 €8 097 €4 857 €8 048 €---
1416 467 €7 782 €4 543 €8 685 €---
1516 797 €7 457 €4 217 €9 340 €---
1617 133 €7 119 €3 880 €10 013 €---
1717 475 €6 770 €3 531 €10 705 €---
1817 825 €6 409 €3 170 €11 416 €---
1918 181 €6 035 €2 796 €12 147 €---
2018 545 €5 647 €2 408 €12 898 €---
2118 916 €5 246 €2 007 €13 670 €---
2219 294 €4 831 €1 592 €14 463 €---
2319 680 €4 401 €1 162 €15 279 €---
2420 074 €3 956 €717 €16 118 €---
2520 475 €3 495 €256 €16 980 €---
TOTAL407 740 €241 269 €114 387 €166 471 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 471 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 673 €-6 420 €+9 093 €
2+2 673 €0 €+2 673 €
3+2 673 €0 €+2 673 €
4+2 673 €0 €+2 673 €
5+2 673 €0 €+2 673 €
6+2 673 €0 €+2 673 €
7+2 673 €0 €+2 673 €
8+2 673 €+587 €+2 086 €
9+2 673 €+1 699 €+974 €
10+2 673 €+1 871 €+802 €
11+2 673 €+2 047 €+626 €
12+2 673 €+2 228 €+445 €
13+2 673 €+2 414 €+259 €
14+2 673 €+2 606 €+67 €
15+2 673 €+2 802 €-129 €
16+2 673 €+3 004 €-331 €
17+2 673 €+3 211 €-538 €
18+2 673 €+3 425 €-752 €
19+2 673 €+3 644 €-971 €
20+2 673 €+3 869 €-1 196 €
21+2 673 €+4 101 €-1 428 €
22+2 673 €+4 339 €-1 666 €
23+2 673 €+4 584 €-1 911 €
24+2 673 €+4 835 €-2 162 €
25+2 673 €+5 094 €-2 421 €
Total+66 825 €+49 941 €+16 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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