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Maison en pierre

Bien expiré
VilleFleurat (23)
Surface300
Coût Total240 040
Loyer Annuel23 408
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+480
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 178 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 593,33 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends maison de village de 12 pièces d'une surface de 300 m², située à en Creuse dans village calme à 2 minutes de la N145 et 3H de Paris en train(gare SNCF à la Souterraine) . Construite avant 1949, cette propriété en pierre offre un espace de vie généreux réparti sur 4 étages. Cette maison comprend cuisine, salle à manger, salon, buanderie, 10 chambres , ainsi que 2 salles de bain, 3 salles d'eau et 5 toilettes. La cuisine équipée bénéficie d'une belle luminosité naturelle grâce à ses larges ouvertures. Les espaces intérieurs offrent une belle distribution fonctionnelle sur 4 niveaux avec des aménagements de qualité. Des combles rénovées. Un sous-sol entièrement carrelé constitué d'une cave, 2 celliers, une grande pièce de 36 m2 avec entrée indépendante pouvant servir d'atelier, cuisine d'été, salle de jeux... Une chaufferie :chauffage mixte bois /fioul. VMC. Fenêtres oscillo battantes.

  • État rénové, très bon état
  • Terrasse et jardin
  • Cuisine équipée
  • Baignoire
  • Plusieurs toilettes
  • Construction ancienne en pierre. -Des dépendances :un Hangard de 120 m2, un garage de 25 m2, 2 petites remises. -2 Places de parking.

La maison bénéficie d'un cadre de village avec un terrain spacieux de 440 m2, offrant une belle verdure, un environnement calme, un puits en eau fonctionnel, un ancien bâtiment agricole.

Assainissement individuel et conforme

Classe énergie renseignée.

Une belle opportunité pour une grande famille ou un projet d'investissement ou un projet de gîte /chambres d'hôtes et /ou maison partagée avec des ami-e-s ou personnes séniores.

Contactez-moi pour plus de photos, d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Fleurat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23320
Coordonnées : 46.239930, 1.678650
Total : 240 040
Prix d'acquisition : 178 000
Travaux : 47 800
Valeur du bien : 225 800
Frais de notaire : 14 240
Coût estimé : 14 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1951€/mois
Loyer annuel estimé : 23408€/an
Fourchette totale : 1544€ - 2464€/mois
Fourchette annuelle : 18532€ - 29569€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.72% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 031,78 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :309 534
Prix d'achat :178 000
Décote à l'achat :-131 534 (-42.5%)
Marge achat-revente :69 494€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 205,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :70,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 275,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 628,72
Coût de l'assurance :21 003,50
Taxe foncière : 2 340,85€/an
Soit par mois : 195,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 950,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 470,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :480,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage mixte bois/fioul
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire, rafraîchissement de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 000
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 20€/m² = 6000€ (coût moyen pour isolation des combles perdus incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine: 15 m² × 600€/m² = 9000€ (coût moyen incluant mise aux normes électricité/plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (coût moyen incluant mise aux normes plomberie/électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleurat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 408 €/an
Calcul : 1 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 040 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 341 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 349
Revenus locatifs : +23 408
Charges déductibles : -59 349
Résultat foncier Année 1 : -35 940(Déficit de 35 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 540
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 549 €/an
Revenus locatifs : +23 408
Charges déductibles : -11 549
Résultat foncier Années 2+ : 11 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14540.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 40859 3568 375-35 94821 400 €14 548 €14 548 €
223 87711 3388 15712 539--2 009 €
324 35411 1127 93113 243---
424 84110 8777 69613 964---
525 33810 6347 45314 704---
625 84510 3837 20215 462---
726 36210 1226 94116 240---
826 8899 8526 67117 037---
927 4279 5726 39117 855---
1027 9759 2826 10118 693---
1128 5358 9825 80119 552---
1229 1068 6715 49020 434---
1329 6888 3495 16821 338---
1430 2818 0164 83522 266---
1530 8877 6704 48923 217---
1631 5057 3124 13124 192---
1732 1356 9423 76125 193---
1832 7786 5573 37626 220---
1933 4336 1602 97927 274---
2034 1025 7472 56628 354---
2134 7845 3202 13929 463---
2235 4794 8781 69730 601---
2336 1894 4201 23931 769---
2436 9133 94576432 967---
2537 6513 45427334 197---
TOTAL749 781248 953121 629500 82721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 500 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 916-6 420+11 336
2+4 9160+4 916
3+4 916+3 370+1 546
4+4 916+4 189+727
5+4 916+4 411+505
6+4 916+4 639+277
7+4 916+4 872+44
8+4 916+5 111-195
9+4 916+5 356-440
10+4 916+5 608-692
11+4 916+5 866-950
12+4 916+6 130-1 214
13+4 916+6 401-1 485
14+4 916+6 680-1 764
15+4 916+6 965-2 049
16+4 916+7 258-2 342
17+4 916+7 558-2 642
18+4 916+7 866-2 950
19+4 916+8 182-3 266
20+4 916+8 506-3 590
21+4 916+8 839-3 923
22+4 916+9 180-4 264
23+4 916+9 531-4 615
24+4 916+9 890-4 974
25+4 916+10 259-5 343
Total+122 900+150 248+-27 348
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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