Appartement - 2 pièce(s) - 47 m²

VilleCarcassonne (11)

Surface47m²

Coût Total106 970€

Loyer Annuel7 319€

Rentabilité6.84%

Cashflow/mois-168€

Prix : 64 000 €

Surface : 47 m²

Prix au m² : 1 361,7 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 1

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Découvrez cet appartement T2 de 47 m², vendu loué, idéalement situé à Carcassonne, à proximité immédiate du centre-ville. Il comprend un hall d'entrée, un séjour lumineux de 22 m², une cuisine indépendante, ainsi qu'un cellier. Le côté nuit, accessible par un dégagement, dessert une chambre avec placard, une salle de bains, ainsi qu'un WC indépendant.Le chauffage est individuel électrique, assuré par des radiateurs pour un confort optimal tout au long de l'année. L'appartement se trouve au premier étage d'une résidence calme et bien entretenue avec ascenseur.Un emplacement de parking privatif est également inclus, un véritable atout dans ce secteur.L'appartement est actuellement loué 437 € hors charges (487 € charges comprises), avec une entrée dans les lieux en date du 27/04/2024.Cet appartement constitue une belle opportunité d'investissement, alliant tranquillité, fonctionnalité et potentiel locatif.Une occasion à saisir sans tarder !

Numéro de mandat : 13998

Ville : Carcassonne

Département : Aude

Région : Occitanie

Code postal : 11000

Total : 106 970€

Prix d'acquisition : 64 000€

Travaux : 37 850€

Valeur du bien : 101 850€

Frais de notaire : 5 120€

Coût estimé : 5 120€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 47m²

Loyer prédit : 12.98€/m²/mois

Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois

Loyer total estimé : 610€/mois

Loyer annuel estimé : 7319€/an

Fourchette totale : 491€ - 757€/mois

Fourchette annuelle : 5898€ - 9082€/an

Rentabilité brute :6.84%

Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.49%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 250 €/m²

Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :58 750 €

Prix d'achat :64 000 €

Décote à l'achat :+5 250€ (+8.9%)

Marge achat-revente :-48 220€ (-82.1%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :106 970€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,37€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.48%

Assurance emprunteur :32,09€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 566,46€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 341,10€

Coût de l'assurance :9 627,30€

Taxe foncière : 731,88€/an

Soit par mois : 60,99€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 150,00€/mois

Soit par an : 1 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 609,90€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 777,45€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-167,55€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel.

Quantité: 1 système pour 47 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.

Quantité: 1 unité

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des installations de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées.

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen à prévoir.

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans la chambre.

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement.

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds de la chambre.

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger à prévoir.

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon.

Quantité: 1 salon (environ 20 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger à prévoir.

Hall d'entréeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée.

Quantité: 1 hall d'entrée (environ 5 m²)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger à prévoir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 850 €(805 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 400€
Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 47 m² × 220€/m² = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:3 750€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:720€
Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres - Peinture:480€
Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Salon - Peinture:800€
Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Hall d'entrée - Peinture:200€
Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 319 €/an

Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 676 €/an

Base de calcul : Emprunt de 106 970 € à 3.48% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 385 €/an

Calcul : 32 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 732 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an

Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 850 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 443 €

Revenus locatifs : +7 319 €

Charges déductibles : -44 443 €

Résultat foncier Année 1 : -37 124 €(Déficit de 37 124 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 15 724 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 593 €/an

Revenus locatifs : +7 319 €

Charges déductibles : -6 593 €

Résultat foncier Années 2+ : 726 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15723.93 € reporté.

Prix d'achat du bien : 64 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 513 €/an

Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 319 €	44 446 €	3 679 €	-37 127 €	21 400 €	15 727 €	15 727 €
2	7 465 €	6 500 €	3 583 €	966 €	-	-	14 762 €
3	7 614 €	6 399 €	3 483 €	1 215 €	-	-	13 547 €
4	7 767 €	6 296 €	3 379 €	1 471 €	-	-	12 076 €
5	7 922 €	6 189 €	3 272 €	1 733 €	-	-	10 342 €
6	8 081 €	6 078 €	3 161 €	2 003 €	-	-	8 340 €
7	8 242 €	5 963 €	3 046 €	2 280 €	-	-	6 060 €
8	8 407 €	5 844 €	2 927 €	2 563 €	-	-	3 496 €
9	8 575 €	5 720 €	2 803 €	2 855 €	-	-	642 €
10	8 747 €	5 593 €	2 676 €	3 154 €	-	-	-
11	8 922 €	5 461 €	2 544 €	3 461 €	-	-	-
12	9 100 €	5 324 €	2 407 €	3 776 €	-	-	-
13	9 282 €	5 182 €	2 265 €	4 100 €	-	-	-
14	9 468 €	5 035 €	2 118 €	4 432 €	-	-	-
15	9 657 €	4 884 €	1 967 €	4 773 €	-	-	-
16	9 850 €	4 726 €	1 809 €	5 124 €	-	-	-
17	10 047 €	4 564 €	1 647 €	5 484 €	-	-	-
18	10 248 €	4 395 €	1 478 €	5 853 €	-	-	-
19	10 453 €	4 221 €	1 304 €	6 232 €	-	-	-
20	10 662 €	4 040 €	1 123 €	6 622 €	-	-	-
21	10 875 €	3 853 €	936 €	7 022 €	-	-	-
22	11 093 €	3 659 €	742 €	7 434 €	-	-	-
23	11 315 €	3 459 €	542 €	7 856 €	-	-	-
24	11 541 €	3 251 €	334 €	8 290 €	-	-	-
25	11 772 €	3 036 €	119 €	8 736 €	-	-	-
TOTAL	234 423 €	164 115 €	53 341 €	70 308 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 308 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 319 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 537 €	-6 420 €	+7 957 €
2	+1 537 €	0 €	+1 537 €
3	+1 537 €	0 €	+1 537 €
4	+1 537 €	0 €	+1 537 €
5	+1 537 €	0 €	+1 537 €
6	+1 537 €	0 €	+1 537 €
7	+1 537 €	0 €	+1 537 €
8	+1 537 €	0 €	+1 537 €
9	+1 537 €	0 €	+1 537 €
10	+1 537 €	+754 €	+783 €
11	+1 537 €	+1 038 €	+499 €
12	+1 537 €	+1 133 €	+404 €
13	+1 537 €	+1 230 €	+307 €
14	+1 537 €	+1 330 €	+207 €
15	+1 537 €	+1 432 €	+105 €
16	+1 537 €	+1 537 €	0 €
17	+1 537 €	+1 645 €	-108 €
18	+1 537 €	+1 756 €	-219 €
19	+1 537 €	+1 870 €	-333 €
20	+1 537 €	+1 987 €	-450 €
21	+1 537 €	+2 107 €	-570 €
22	+1 537 €	+2 230 €	-693 €
23	+1 537 €	+2 357 €	-820 €
24	+1 537 €	+2 487 €	-950 €
25	+1 537 €	+2 621 €	-1 084 €
Total	+38 425 €	+21 092 €	+17 333 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement - 2 pièce(s) - 47 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement - 2 pièce(s) - 47 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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