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Maison 10 pièces 270 m²

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface270m²
Coût Total411 000€
Loyer Annuel34 448€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+432€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 185,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 270 m²

ROMANS Proche du centre-ville dans un quartier résidentiel Sur une belle parcelle d'environ 950 m² piscinable Belle maison d'environ 160 m² comprenant un lumineux séjour avec une cuisine ouverte, un salon, 2 chambres dont une avec dressing, une salle de bains avec douche et baignoire, un wc. A l'étage un espace nuit idéal pour les enfants comprenant 3 grandes chambres mansardées, un espace bureau, wc. Buanderie/cellier d'environ 30 m².

Au rez de chaussée, un appartement d'environ 80 m² pouvant être indépendant, comprenant 1 séjour/cuisine, 1 chambre, 1 salle d'eau/wc.

Abris de jardin

Chauffage pompe à chaleur gainable Rénovations récentes.

Idéal famille ou profession libérale.

Surface : 270 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/12/2024

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 89.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 776 € et 3 757 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.045563, 5.059310
Total : 411 000€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 65 400€
Valeur du bien : 385 400€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2871€/mois
Loyer annuel estimé : 34448€/an
Fourchette totale : 2214€ - 3721€/mois
Fourchette annuelle : 26572€ - 44658€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :411 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 035,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :116,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 152,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :199 675,89€
Coût de l'assurance :34 935,00€
Taxe foncière : 3 444,75€/an
Soit par mois : 287,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 870,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 439,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :431,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du système de chauffage pompe à chaleur gainable
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système fonctionne à son efficacité maximale
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 28 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 200€
    Isolation toiture/combles: 270 m² × 60€/m² = 16200€ (main d'œuvre incluse)
  • Système de chauffage:12 000€
    Système de chauffage (pompe à chaleur gainable): 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète de la cuisine:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète de la salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Revêtement sol (parquet flottant): 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:960€
    Peinture des murs et plafonds dans les chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:720€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture autres pièces:1 120€
    Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 448 €/an
Calcul : 2 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 411 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 397 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 445 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 038 €
Revenus locatifs : +34 448 €
Charges déductibles : -84 038 €
Résultat foncier Année 1 : -49 591 €(Déficit de 49 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 638 €/an
Revenus locatifs : +34 448 €
Charges déductibles : -18 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28190.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 448 €84 052 €13 810 €-49 604 €21 400 €28 204 €28 204 €
235 136 €18 285 €13 443 €16 851 €--11 353 €
335 839 €17 906 €13 064 €17 933 €---
436 556 €17 513 €12 671 €19 043 €---
537 287 €17 107 €12 265 €20 180 €---
638 033 €16 687 €11 845 €21 346 €---
738 794 €16 253 €11 411 €22 541 €---
839 569 €15 803 €10 961 €23 766 €---
940 361 €15 338 €10 496 €25 023 €---
1041 168 €14 857 €10 015 €26 311 €---
1141 991 €14 359 €9 517 €27 632 €---
1242 831 €13 844 €9 002 €28 987 €---
1343 688 €13 312 €8 470 €30 376 €---
1444 562 €12 761 €7 919 €31 801 €---
1545 453 €12 191 €7 348 €33 262 €---
1646 362 €11 601 €6 759 €34 761 €---
1747 289 €10 991 €6 148 €36 298 €---
1848 235 €10 359 €5 517 €37 876 €---
1949 200 €9 706 €4 864 €39 493 €---
2050 184 €9 031 €4 189 €41 153 €---
2151 187 €8 332 €3 490 €42 855 €---
2252 211 €7 609 €2 767 €44 602 €---
2353 255 €6 861 €2 018 €46 395 €---
2454 320 €6 087 €1 245 €48 234 €---
2555 407 €5 286 €444 €50 121 €---
TOTAL1 103 364 €386 130 €199 676 €717 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 717 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 234 €-6 420 €+13 654 €
2+7 234 €0 €+7 234 €
3+7 234 €+1 974 €+5 260 €
4+7 234 €+5 713 €+1 521 €
5+7 234 €+6 054 €+1 180 €
6+7 234 €+6 404 €+830 €
7+7 234 €+6 762 €+472 €
8+7 234 €+7 130 €+104 €
9+7 234 €+7 507 €-273 €
10+7 234 €+7 893 €-659 €
11+7 234 €+8 290 €-1 056 €
12+7 234 €+8 696 €-1 462 €
13+7 234 €+9 113 €-1 879 €
14+7 234 €+9 540 €-2 306 €
15+7 234 €+9 979 €-2 745 €
16+7 234 €+10 428 €-3 194 €
17+7 234 €+10 890 €-3 656 €
18+7 234 €+11 363 €-4 129 €
19+7 234 €+11 848 €-4 614 €
20+7 234 €+12 346 €-5 112 €
21+7 234 €+12 857 €-5 623 €
22+7 234 €+13 381 €-6 147 €
23+7 234 €+13 918 €-6 684 €
24+7 234 €+14 470 €-7 236 €
25+7 234 €+15 036 €-7 802 €
Total+180 850 €+215 170 €+-34 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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