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Maison 3 pièces 56 m²

VilleChampgenéteux (53)
Surface56m²
Coût Total74 952€
Loyer Annuel4 272€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 28 900 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 516,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 56 m²

À Champgenéteux, en Mayenne, nous vous proposons à l'achat cette maison de bourg à rénover sans extérieur d'environ 56m² habitables, comprenant en rez-de-chaussée : une pièce de vie et une buanderie. À l'étage, deux chambres et une salle d'eau / wc. Grenier et cave. Idéal pied à terre. Huisseries en PVC et couverture en bon état. À découvrir. Classe énergie : E. Son prix est de 28 900 euros dont 4 900 euros TTC d'honoraires d'agence (20.42%) à la charge de l'acquéreur. Pour plus d'informations, contactez l'agence Breton & Jeanneau Immobilier de Bais au [Coordonnées masquées] en précisant la référence V2741P.

Surface : 56 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/11/2023

Consommation énergie primaire : 308 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 134 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 050 € et 1 470 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Champgenéteux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53160
Coordonnées : 48.290080, -0.364515
Total : 74 952€
Prix d'acquisition : 28 900€
Travaux : 43 740€
Valeur du bien : 72 640€
Frais de notaire : 2 312€
Coût estimé : 2 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 356€/mois
Loyer annuel estimé : 4272€/an
Fourchette totale : 282€ - 449€/mois
Fourchette annuelle : 3384€ - 5393€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :653,59 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 601 €
Prix d'achat :28 900 €
Décote à l'achat :-7 701€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-38 351€ (-104.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :366,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 387,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 861,69€
Coût de l'assurance :6 558,30€
Taxe foncière : 427,20€/an
Soit par mois : 35,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 356,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 423,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 56 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 740 €(781 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 360€
    Isolation toiture/combles: 56 m² × 60€/m² = 3360€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:880€
    Peinture murs et plafonds + revêtement de sol: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Champgenéteux, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 272 €/an
Calcul : 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 952 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 262 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 427 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 849 €
Revenus locatifs : +4 272 €
Charges déductibles : -46 849 €
Résultat foncier Année 1 : -42 577 €(Déficit de 42 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 109 €/an
Revenus locatifs : +4 272 €
Charges déductibles : -3 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 163 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21176.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 28 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 785 €(65% de 28 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 683 €/an
Calcul : 18 785 € × 3,636% = 683 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 272 €46 851 €2 422 €-42 579 €21 400 €21 179 €21 179 €
24 357 €3 046 €2 356 €1 312 €--19 867 €
34 445 €2 978 €2 289 €1 466 €--18 401 €
44 533 €2 908 €2 219 €1 625 €--16 776 €
54 624 €2 836 €2 147 €1 788 €--14 988 €
64 717 €2 762 €2 072 €1 955 €--13 033 €
74 811 €2 684 €1 995 €2 126 €--10 906 €
84 907 €2 605 €1 915 €2 302 €--8 604 €
95 005 €2 523 €1 833 €2 483 €--6 121 €
105 105 €2 438 €1 748 €2 668 €--3 454 €
115 207 €2 350 €1 660 €2 858 €--596 €
125 312 €2 259 €1 570 €3 052 €---
135 418 €2 166 €1 476 €3 252 €---
145 526 €2 069 €1 379 €3 458 €---
155 637 €1 969 €1 279 €3 668 €---
165 749 €1 865 €1 176 €3 884 €---
175 864 €1 759 €1 069 €4 106 €---
185 982 €1 648 €959 €4 334 €---
196 101 €1 534 €845 €4 567 €---
206 223 €1 416 €727 €4 807 €---
216 348 €1 295 €605 €5 053 €---
226 475 €1 169 €480 €5 306 €---
236 604 €1 039 €350 €5 565 €---
246 736 €905 €215 €5 831 €---
256 871 €766 €77 €6 105 €---
TOTAL136 832 €95 840 €34 862 €40 992 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 992 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 272 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+897 €-6 420 €+7 317 €
2+897 €0 €+897 €
3+897 €0 €+897 €
4+897 €0 €+897 €
5+897 €0 €+897 €
6+897 €0 €+897 €
7+897 €0 €+897 €
8+897 €0 €+897 €
9+897 €0 €+897 €
10+897 €0 €+897 €
11+897 €0 €+897 €
12+897 €+916 €-19 €
13+897 €+976 €-79 €
14+897 €+1 037 €-140 €
15+897 €+1 100 €-203 €
16+897 €+1 165 €-268 €
17+897 €+1 232 €-335 €
18+897 €+1 300 €-403 €
19+897 €+1 370 €-473 €
20+897 €+1 442 €-545 €
21+897 €+1 516 €-619 €
22+897 €+1 592 €-695 €
23+897 €+1 670 €-773 €
24+897 €+1 749 €-852 €
25+897 €+1 831 €-934 €
Total+22 425 €+12 476 €+9 949 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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