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Immeuble 12 pièces 368 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface368m²
Coût Total521 430€
Loyer Annuel48 695€
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+954€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 477 250 €
Surface : 368 m²
Prix au m² : 1 296,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 12 pièces 368 m²

Idéal activité de chambres d’hôtes / complexe hôtelier de détente, massage et bien être. Cette magnifique maison de Maître avec beaucoup de charme (Parquets, Marbre, moulures, carreaux de ciment) comprenant pièce de vie ou de réception, bureau, cuisine aménagée. Grandes terrasses avec vue dégagée sur le parc clos. 5 suites et 1 grand appartement (1 chambre meublée, 3 logements de type 2 dont 1 de 30 m2 avec spa, 1 logement de type 3 avec grand spa, 1 appartement de 3 chambres au dernier étage). Nombreux rangements. Bien vendu entièrement meublé et équipé de baignoires SPA et de douches BALNEO... Une grande cave. Ballon d'eau chaude thermodynamique, Wifi. Garage avec bornes de recharge électrique. Chauffage central gaz de 2017, DPE EN D. Magnifique terrain clos et arboré. Acquisition possible en sus de l'immeuble voisin composé de 2 suites et de stationnement. RENSEIGNEMENTS EN AGENCE POUR CETTE ACQUISITION CLÉ EN MAIN.

Surface : 368 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/03/2024

Consommation énergie primaire : 182 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 970 € et 5 430 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.723087, 1.604486
Total : 521 430€
Prix d'acquisition : 477 250€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 483 250€
Frais de notaire : 38 180€
Coût estimé : 38 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 368m²
Loyer prédit : 11.03€/m²/mois
Fourchette : 8.89€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 4058€/mois
Loyer annuel estimé : 48695€/an
Fourchette totale : 3272€ - 5033€/mois
Fourchette annuelle : 39261€ - 60396€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.53% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,4 €/m²
Basé sur :357 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :581 955 €
Prix d'achat :477 250 €
Décote à l'achat :-104 705€ (-18.0%)
Marge achat-revente :60 525€ (10.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :521 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 546,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :152,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 698,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 527,61€
Coût de l'assurance :45 625,12€
Taxe foncière : 4 869,54€/an
Soit par mois : 405,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 057,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 104,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :953,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz est récent (2017) et conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Ballon d'eau chaude
Aucune action nécessaire, le ballon d'eau chaude thermodynamique est déjà installé.
Quantité: 1 ballon
Raison: DPE D - Maison - Équipement moderne déjà en place.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, la salle de bain est moderne et en bon état.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, les chambres sont en bon état.
Quantité: 5 chambres (estimation basée sur le nombre de suites et appartements)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à vérifier pour modernisation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon, mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 assumé - salon à vérifier pour modernisation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(16 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz est récent (2017) et conforme.
  • Eau chaude:0€
    Aucune action nécessaire, le ballon d'eau chaude thermodynamique est déjà installé.
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire, la salle de bain est moderne et en bon état.
  • Chambres:0€
    Aucune action nécessaire, les chambres sont en bon état.
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine: 3000€ (incluant main d'œuvre).
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement du salon: 1 salon: 3000€ (incluant main d'œuvre).
Notes :

Les travaux de chauffage, d'eau chaude, de salle de bain et de chambres ne nécessitent pas d'intervention. Les prix sont adaptés pour Boulogne-sur-Mer, sans majoration régionale. Les rafraîchissements de la cuisine et du salon sont estimés à 3000€ chacun, incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 695 €/an
Calcul : 4 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 521 430 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 825 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 524 €
Revenus locatifs : +48 695 €
Charges déductibles : -29 524 €
Résultat foncier Année 1 : 19 171 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 524 €/an
Revenus locatifs : +48 695 €
Charges déductibles : -23 524 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 171 €/an
Prix d'achat du bien : 477 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 310 213 €(65% de 477 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 280 €/an
Calcul : 310 213 € × 3,636% = 11 280 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 695 €29 541 €16 846 €19 154 €---
249 669 €23 086 €16 391 €26 583 €---
350 663 €22 616 €15 921 €28 047 €---
451 676 €22 130 €15 435 €29 546 €---
552 710 €21 628 €14 933 €31 082 €---
653 764 €21 109 €14 414 €32 655 €---
754 839 €20 573 €13 879 €34 266 €---
855 936 €20 019 €13 325 €35 916 €---
957 054 €19 447 €12 753 €37 607 €---
1058 196 €18 856 €12 162 €39 339 €---
1159 359 €18 246 €11 551 €41 114 €---
1260 547 €17 615 €10 920 €42 932 €---
1361 758 €16 963 €10 268 €44 795 €---
1462 993 €16 289 €9 595 €46 703 €---
1564 253 €15 594 €8 899 €48 659 €---
1665 538 €14 875 €8 180 €50 663 €---
1766 848 €14 132 €7 437 €52 717 €---
1868 185 €13 364 €6 670 €54 821 €---
1969 549 €12 571 €5 877 €56 978 €---
2070 940 €11 752 €5 057 €59 188 €---
2172 359 €10 905 €4 211 €61 453 €---
2273 806 €10 031 €3 336 €63 775 €---
2375 282 €9 127 €2 433 €66 155 €---
2476 788 €8 194 €1 499 €68 594 €---
2578 324 €7 229 €534 €71 095 €---
TOTAL1 559 730 €415 891 €242 528 €1 143 838 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 143 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 695 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 226 €+5 746 €+4 480 €
2+10 226 €+7 975 €+2 251 €
3+10 226 €+8 414 €+1 812 €
4+10 226 €+8 864 €+1 362 €
5+10 226 €+9 325 €+901 €
6+10 226 €+9 796 €+430 €
7+10 226 €+10 280 €-54 €
8+10 226 €+10 775 €-549 €
9+10 226 €+11 282 €-1 056 €
10+10 226 €+11 802 €-1 576 €
11+10 226 €+12 334 €-2 108 €
12+10 226 €+12 880 €-2 654 €
13+10 226 €+13 438 €-3 212 €
14+10 226 €+14 011 €-3 785 €
15+10 226 €+14 598 €-4 372 €
16+10 226 €+15 199 €-4 973 €
17+10 226 €+15 815 €-5 589 €
18+10 226 €+16 446 €-6 220 €
19+10 226 €+17 093 €-6 867 €
20+10 226 €+17 756 €-7 530 €
21+10 226 €+18 436 €-8 210 €
22+10 226 €+19 133 €-8 907 €
23+10 226 €+19 846 €-9 620 €
24+10 226 €+20 578 €-10 352 €
25+10 226 €+21 328 €-11 102 €
Total+255 650 €+343 151 €+-87 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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