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Maison 4 pièces 74 m²

VilleSaint-Affrique (12)
Surface74
Coût Total171 806
Loyer Annuel6 951
Rentabilité4.05%
Cashflow/mois-389
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 820 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 848,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 74 m² - Maison 4 pièces 74 m²

A vendre, Saint-Affrique, 1km du centre-ville, maison de campagne à rénover avec terrain de 27 369 m2. 74 m2 habitables, pièce à vivre avec coin cuisine de 24 m2, 3 chambres, salle d'eau, wc. Grands combles aménageables de 70m2. Deux caves en rez-de-jardin. Maison autonome en alimentation d'eau grâce à un puits, absence de raccordement au réseau d'eau de ville et au réseau collectif d'assainissement (tout-à-l'égout). Toiture en bon état, vue dominante, aucun vis-à-vis. L'alliance parfaite entre tranquillité et proximité urbaine ! N'attendez plus, contactez-nous : Hubert Peyrottes Immobilier - [Coordonnées masquées] - Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 74 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.958866, 2.880931
Total : 171 806
Prix d'acquisition : 62 820
Travaux : 103 960
Valeur du bien : 166 780
Frais de notaire : 5 026
Coût estimé : 5 026
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6951€/an
Fourchette totale : 432€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 5189€ - 9311€/an
Rentabilité brute :4.05%
Fourchette de rentabilité :3.02% - 5.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 415,38 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 738
Prix d'achat :62 820
Décote à l'achat :-41 918 (-40.0%)
Marge achat-revente :-67 068€ (-64.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 806
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 910,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 224,40
Coût de l'assurance :15 033,03
Taxe foncière : 695,09€/an
Soit par mois : 57,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 968,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-388,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, plomberie et électricité mises aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 960(1 405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 700
    Isolation combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 34 m² × 80€/m² = 2720€, Main d'œuvre: 280€
  • Chambres - Peinture:1 360
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:50 000
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 951 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 806 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 194
Revenus locatifs : +6 951
Charges déductibles : -111 194
Résultat foncier Année 1 : -104 243(Déficit de 104 243 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 843
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 234 €/an
Revenus locatifs : +6 951
Charges déductibles : -7 234
Résultat foncier Années 2+ : -283 €/an(Déficit de 283 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82843.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 820
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 833(65% de 62 820 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 485 €/an
Calcul : 40 833 € × 3,636% = 1 485
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 951111 2005 943-104 24921 400 €82 849 €82 849 €
27 0907 0845 7886--82 843 €
37 2326 9235 626309--82 534 €
47 3766 7565 460620--81 914 €
57 5246 5835 287941--80 973 €
67 6746 4045 1081 270--79 703 €
77 8286 2184 9221 609--78 093 €
87 9846 0264 7301 958--76 135 €
98 1445 8284 5312 316--73 819 €
108 3075 6224 3252 685--71 134 €
118 4735 4084 1123 065--68 069 €
128 6435 1883 8913 455---
138 8154 9593 6623 857---
148 9924 7223 4264 270---
159 1724 4773 1804 695---
169 3554 2232 9265 132---
179 5423 9602 6635 582---
189 7333 6872 3916 045---
199 9283 4052 1096 522---
2010 1263 1131 8177 013---
2110 3292 8111 5147 518---
2210 5352 4981 2018 038---
2310 7462 1738778 573---
2410 9611 8375419 124---
2511 1801 4891939 691---
TOTAL222 639222 59586 2244421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 951 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 460-6 420+7 880
2+1 4600+1 460
3+1 4600+1 460
4+1 4600+1 460
5+1 4600+1 460
6+1 4600+1 460
7+1 4600+1 460
8+1 4600+1 460
9+1 4600+1 460
10+1 4600+1 460
11+1 4600+1 460
12+1 460+1 036+424
13+1 460+1 157+303
14+1 460+1 281+179
15+1 460+1 408+52
16+1 460+1 540-80
17+1 460+1 675-215
18+1 460+1 814-354
19+1 460+1 957-497
20+1 460+2 104-644
21+1 460+2 255-795
22+1 460+2 411-951
23+1 460+2 572-1 112
24+1 460+2 737-1 277
25+1 460+2 907-1 447
Total+36 500+20 434+16 066
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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