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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface73m²
Coût Total113 260€
Loyer Annuel7 749€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 164,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel collectif, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1

Venez découvrir ce T3 de 73m2 au 3 étage, ascenceur avec garage et balcon terrasse de 11m2 situé au bas du boulevard valbenoite à proximité de Fauriel. Il est composé d'une cuisine équipée ouverte sur le séjour et ouvert sur le balcon terrasse . Cet appartement traversant propose 2 chambres avec dressing donnant sur le jardin partagé offrant calme et sérénité en plein centre. On trouve un cellier , une salle d'eau et un wc séparé. Le chauffage est collectif avec répartiteur. Syndic professionnel. Un garage individuel et fermé ainsi qu une cave complète ce bien . DPE ancienne version. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial de votre secteur, régulièrement immatriculé au RSAC de SAINT ETEINNE ou du PUY EN VELAY (plus d'informtion sur le site d'EN APARTÉ), agissant pour le compte de la SARL EN APARTÉ, Agence Immobilière, 23 Place Chavanelle 42000 SAINT ETIENNE, RCS SAINT ETIENNE n° 5013843300032, Carte professionnelle T n° CPI 42022019000039321 délivrée par la CCI LYON METROPOLE SAINT-ETIENNE ROANNE, portant la mention ''Transactions sur immeubles et fonds de commerce'', sans détention de fonds. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.425619, 4.393643
Total : 113 260€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 21 460€
Valeur du bien : 106 460€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7749€/an
Fourchette totale : 479€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 10448€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 260,07 €/m²
Basé sur :1092 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 985 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-6 985€ (-7.6%)
Marge achat-revente :-21 275€ (-23.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,98€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 599,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 477,64€
Coût de l'assurance :10 193,40€
Taxe foncière : 774,92€/an
Soit par mois : 64,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif avec répartition, si nécessaire
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Aucun travail nécessaire dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - pas de travaux nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 460 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 600€
    Système de chauffage collectif: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement de sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon:0€
    Aucun travail nécessaire dans le salon: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour la cuisine, salle de bain, revêtement de sol et peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 260 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 535 €
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -26 535 €
Résultat foncier Année 1 : -18 785 €(Déficit de 18 785 €)
Imputable sur revenu global : 18 785 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 075 €/an
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -5 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 675 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 749 €26 538 €3 896 €-18 789 €18 789 €--
27 904 €4 976 €3 793 €2 928 €---
38 062 €4 870 €3 687 €3 192 €---
48 223 €4 760 €3 578 €3 463 €---
58 388 €4 647 €3 464 €3 741 €---
68 556 €4 529 €3 346 €4 027 €---
78 727 €4 407 €3 225 €4 319 €---
88 901 €4 281 €3 099 €4 620 €---
99 079 €4 151 €2 968 €4 929 €---
109 261 €4 016 €2 833 €5 245 €---
119 446 €3 876 €2 693 €5 570 €---
129 635 €3 731 €2 548 €5 904 €---
139 828 €3 581 €2 398 €6 247 €---
1410 024 €3 426 €2 243 €6 599 €---
1510 225 €3 265 €2 082 €6 960 €---
1610 429 €3 098 €1 916 €7 331 €---
1710 638 €2 926 €1 743 €7 712 €---
1810 851 €2 748 €1 565 €8 103 €---
1911 068 €2 563 €1 380 €8 505 €---
2011 289 €2 372 €1 189 €8 917 €---
2111 515 €2 174 €991 €9 341 €---
2211 745 €1 969 €786 €9 777 €---
2311 980 €1 756 €574 €10 224 €---
2412 220 €1 536 €354 €10 683 €---
2512 464 €1 309 €126 €11 155 €---
TOTAL248 208 €107 504 €56 478 €140 704 €18 789 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 637 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 627 €-5 637 €+7 264 €
2+1 627 €+878 €+749 €
3+1 627 €+958 €+669 €
4+1 627 €+1 039 €+588 €
5+1 627 €+1 122 €+505 €
6+1 627 €+1 208 €+419 €
7+1 627 €+1 296 €+331 €
8+1 627 €+1 386 €+241 €
9+1 627 €+1 479 €+148 €
10+1 627 €+1 574 €+53 €
11+1 627 €+1 671 €-44 €
12+1 627 €+1 771 €-144 €
13+1 627 €+1 874 €-247 €
14+1 627 €+1 980 €-353 €
15+1 627 €+2 088 €-461 €
16+1 627 €+2 199 €-572 €
17+1 627 €+2 314 €-687 €
18+1 627 €+2 431 €-804 €
19+1 627 €+2 551 €-924 €
20+1 627 €+2 675 €-1 048 €
21+1 627 €+2 802 €-1 175 €
22+1 627 €+2 933 €-1 306 €
23+1 627 €+3 067 €-1 440 €
24+1 627 €+3 205 €-1 578 €
25+1 627 €+3 347 €-1 720 €
Total+40 675 €+42 211 €+-1 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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