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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface108m²
Coût Total175 720€
Loyer Annuel11 281€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 472,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Cet appartement de 108 m² au 1er étage propose de superbes matériaux parfaitement conservés, avec une belle hauteur sous plafond, une entrée avec buanderie, un grand salon-séjour, une cuisine indépendante équipée,, deux chambres, un bureau, deux salles d'eau, tout le charme de l'ancien à deux pas de la Place Carnot et des commerces.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 175 720€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 163 000€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11281€/an
Fourchette totale : 754€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 9049€ - 14064€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,23 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 401 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+21 599€ (+15.7%)
Marge achat-revente :-38 319€ (-27.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,72€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 930,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 623,61€
Coût de l'assurance :15 814,80€
Taxe foncière : 1 128,10€/an
Soit par mois : 94,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 940,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 024,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 92 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Revêtement sol 20 m²: 80€/m² × 20 = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² incluant la main d'œuvre. Les revêtements de sol sont estimés à 80€/m² incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 281 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 720 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 799 €
Revenus locatifs : +11 281 €
Charges déductibles : -11 799 €
Résultat foncier Année 1 : -518 €(Déficit de 518 €)
Imputable sur revenu global : 518 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 799 €/an
Revenus locatifs : +11 281 €
Charges déductibles : -7 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 482 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 281 €11 805 €6 044 €-524 €524 €--
211 507 €7 646 €5 885 €3 861 €---
311 737 €7 481 €5 721 €4 255 €---
411 972 €7 311 €5 551 €4 660 €---
512 211 €7 135 €5 374 €5 076 €---
612 455 €6 953 €5 192 €5 503 €---
712 704 €6 764 €5 003 €5 941 €---
812 958 €6 568 €4 807 €6 390 €---
913 218 €6 366 €4 605 €6 852 €---
1013 482 €6 156 €4 395 €7 326 €---
1113 752 €5 939 €4 178 €7 813 €---
1214 027 €5 714 €3 954 €8 312 €---
1314 307 €5 482 €3 721 €8 826 €---
1414 593 €5 241 €3 480 €9 353 €---
1514 885 €4 991 €3 231 €9 894 €---
1615 183 €4 733 €2 972 €10 450 €---
1715 486 €4 466 €2 705 €11 021 €---
1815 796 €4 189 €2 428 €11 607 €---
1916 112 €3 902 €2 141 €12 210 €---
2016 434 €3 605 €1 845 €12 829 €---
2116 763 €3 298 €1 537 €13 465 €---
2217 098 €2 980 €1 219 €14 118 €---
2317 440 €2 651 €890 €14 790 €---
2417 789 €2 310 €549 €15 479 €---
2518 145 €1 957 €196 €16 188 €---
TOTAL361 335 €135 641 €87 624 €225 694 €524 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 157 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 369 €-157 €+2 526 €
2+2 369 €+1 158 €+1 211 €
3+2 369 €+1 277 €+1 092 €
4+2 369 €+1 398 €+971 €
5+2 369 €+1 523 €+846 €
6+2 369 €+1 651 €+718 €
7+2 369 €+1 782 €+587 €
8+2 369 €+1 917 €+452 €
9+2 369 €+2 056 €+313 €
10+2 369 €+2 198 €+171 €
11+2 369 €+2 344 €+25 €
12+2 369 €+2 494 €-125 €
13+2 369 €+2 648 €-279 €
14+2 369 €+2 806 €-437 €
15+2 369 €+2 968 €-599 €
16+2 369 €+3 135 €-766 €
17+2 369 €+3 306 €-937 €
18+2 369 €+3 482 €-1 113 €
19+2 369 €+3 663 €-1 294 €
20+2 369 €+3 849 €-1 480 €
21+2 369 €+4 039 €-1 670 €
22+2 369 €+4 235 €-1 866 €
23+2 369 €+4 437 €-2 068 €
24+2 369 €+4 644 €-2 275 €
25+2 369 €+4 856 €-2 487 €
Total+59 225 €+67 708 €+-8 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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