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Appartement loué - idéal investisseur

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface72m²
Coût Total95 400€
Loyer Annuel8 421€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 805,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement loué à un locataire en place depuis plusieurs années et qui souhaite rester. Pas d'impayés

Logement situé a proximité de l'hippodrome

Loyer mensuel 520€ Charges annuelles 850€ Taxe foncière 1300€

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.906450, 2.428410
Total : 95 400€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 32 760€
Valeur du bien : 90 760€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8421€/an
Fourchette totale : 539€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6471€ - 10958€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 492,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 221,14€
Coût de l'assurance :8 109,00€
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 70,83€/mois
Soit par an : 850,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 701,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage en bon état mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant une peinture
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 760 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 540€
    Peinture murs: 22 m² × 70€/m² = 1540€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Entretien parquet: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 421 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 304 €
Revenus locatifs : +8 421 €
Charges déductibles : -38 304 €
Résultat foncier Année 1 : -29 883 €(Déficit de 29 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 544 €/an
Revenus locatifs : +8 421 €
Charges déductibles : -5 544 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8483.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 421 €38 307 €3 073 €-29 886 €21 400 €8 486 €8 486 €
28 589 €5 464 €2 990 €3 125 €--5 361 €
38 761 €5 378 €2 904 €3 383 €--1 978 €
48 936 €5 289 €2 815 €3 647 €---
59 115 €5 198 €2 723 €3 917 €---
69 297 €5 103 €2 629 €4 194 €---
79 483 €5 005 €2 531 €4 478 €---
89 673 €4 904 €2 430 €4 769 €---
99 866 €4 800 €2 325 €5 067 €---
1010 064 €4 692 €2 217 €5 372 €---
1110 265 €4 580 €2 106 €5 685 €---
1210 470 €4 465 €1 991 €6 005 €---
1310 680 €4 346 €1 872 €6 333 €---
1410 893 €4 224 €1 749 €6 670 €---
1511 111 €4 097 €1 622 €7 015 €---
1611 333 €3 965 €1 491 €7 368 €---
1711 560 €3 830 €1 356 €7 730 €---
1811 791 €3 690 €1 216 €8 101 €---
1912 027 €3 545 €1 071 €8 482 €---
2012 268 €3 396 €922 €8 872 €---
2112 513 €3 242 €767 €9 271 €---
2212 763 €3 082 €608 €9 681 €---
2313 019 €2 918 €443 €10 101 €---
2413 279 €2 748 €273 €10 531 €---
2513 545 €2 572 €97 €10 973 €---
TOTAL269 725 €138 840 €44 221 €130 885 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 768 €-6 420 €+8 188 €
2+1 768 €0 €+1 768 €
3+1 768 €0 €+1 768 €
4+1 768 €+501 €+1 267 €
5+1 768 €+1 175 €+593 €
6+1 768 €+1 258 €+510 €
7+1 768 €+1 343 €+425 €
8+1 768 €+1 431 €+337 €
9+1 768 €+1 520 €+248 €
10+1 768 €+1 612 €+156 €
11+1 768 €+1 705 €+63 €
12+1 768 €+1 802 €-34 €
13+1 768 €+1 900 €-132 €
14+1 768 €+2 001 €-233 €
15+1 768 €+2 104 €-336 €
16+1 768 €+2 210 €-442 €
17+1 768 €+2 319 €-551 €
18+1 768 €+2 430 €-662 €
19+1 768 €+2 545 €-777 €
20+1 768 €+2 661 €-893 €
21+1 768 €+2 781 €-1 013 €
22+1 768 €+2 904 €-1 136 €
23+1 768 €+3 030 €-1 262 €
24+1 768 €+3 159 €-1 391 €
25+1 768 €+3 292 €-1 524 €
Total+44 200 €+39 265 €+4 935 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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