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Achat studio

Bien expiré
VilleOrléans (45)
Surface28m²
Coût Total62 386€
Loyer Annuel4 834€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 950 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 1 783,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Gardien, Ascenseur, Surface de 28 m², Bâtiment de 4 étages, 1 Pièce, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine, Salle de séjour : 22 m², Interphone

F1 de 28 m² LMNP sous bail commercial Orléans Une opportunité d'investissement à prix attractif !

SERGIC Orléans vous propose un spacieux F1 de 28 m² situé au sein d'une résidence étudiante avec services (petits déjeuners, salle de sport, gardien, laverie..), au pied du tramway et à proximité immédiate de la nouvelle faculté.

Ce bien est vendu avec un bail commercial en cours, offrant un loyer annuel garanti : 3 152 euros HT, aucune vacance locative et une gestion simplifiée par un exploitant professionnel sur place.

Un investissement clé en main, sécurisé et délégué ! Copropriété de 127 lots - dont 127 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 579.68 euros.

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.901470, 1.879700
Total : 62 386€
Prix d'acquisition : 49 950€
Travaux : 8 440€
Valeur du bien : 58 390€
Frais de notaire : 3 996€
Coût estimé : 3 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 14.39€/m²/mois
Fourchette : 12.07€ - 17.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 403€/mois
Loyer annuel estimé : 4834€/an
Fourchette totale : 338€ - 480€/mois
Fourchette annuelle : 4056€ - 5762€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 386€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :307,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :18,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 325,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 810,84€
Coût de l'assurance :5 458,78€
Taxe foncière : 483,44€/an
Soit par mois : 40,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 48,31€/mois
Soit par an : 579,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 402,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais vérification recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 440 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 660€
    Rénovation cuisine complète: 28 m² × 150€/m² = 4200€, Peinture 28 m²: 30€/m² × 28 = 840€, Main d'œuvre: 460€
  • Salle de bain:3 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 2000€, Remplacement douche: 1 × 1500€ = 1500€, Remplacement lavabo: 1 × 600€ = 600€, Remplacement WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 1100€
  • Chauffage:180€
    Vérification système chauffage: 1 système × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 30€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 180€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 834 €/an
Calcul : 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 386 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 218 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 483 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 785 €
Revenus locatifs : +4 834 €
Charges déductibles : -11 785 €
Résultat foncier Année 1 : -6 950 €(Déficit de 6 950 €)
Imputable sur revenu global : 6 950 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 345 €/an
Revenus locatifs : +4 834 €
Charges déductibles : -3 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 490 €/an
Prix d'achat du bien : 49 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 468 €(65% de 49 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 181 €/an
Calcul : 32 468 € × 3,636% = 1 181 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 834 €11 787 €2 065 €-6 952 €6 952 €--
24 931 €3 291 €2 010 €1 640 €---
35 030 €3 234 €1 953 €1 795 €---
45 130 €3 175 €1 894 €1 955 €---
55 233 €3 114 €1 833 €2 119 €---
65 338 €3 051 €1 770 €2 286 €---
75 444 €2 986 €1 704 €2 458 €---
85 553 €2 918 €1 637 €2 635 €---
95 664 €2 849 €1 567 €2 816 €---
105 778 €2 777 €1 495 €3 001 €---
115 893 €2 702 €1 420 €3 191 €---
126 011 €2 625 €1 343 €3 386 €---
136 131 €2 545 €1 264 €3 586 €---
146 254 €2 463 €1 181 €3 791 €---
156 379 €2 377 €1 096 €4 002 €---
166 507 €2 289 €1 008 €4 217 €---
176 637 €2 198 €916 €4 439 €---
186 769 €2 104 €822 €4 666 €---
196 905 €2 006 €725 €4 899 €---
207 043 €1 905 €624 €5 137 €---
217 184 €1 801 €520 €5 383 €---
227 327 €1 693 €412 €5 634 €---
237 474 €1 582 €300 €5 892 €---
247 623 €1 467 €185 €6 157 €---
257 776 €1 348 €66 €6 428 €---
TOTAL154 848 €70 288 €29 811 €84 561 €6 952 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 086 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 015 €-2 086 €+3 101 €
2+1 015 €+492 €+523 €
3+1 015 €+539 €+476 €
4+1 015 €+587 €+428 €
5+1 015 €+636 €+379 €
6+1 015 €+686 €+329 €
7+1 015 €+738 €+277 €
8+1 015 €+790 €+225 €
9+1 015 €+845 €+170 €
10+1 015 €+900 €+115 €
11+1 015 €+957 €+58 €
12+1 015 €+1 016 €-1 €
13+1 015 €+1 076 €-61 €
14+1 015 €+1 137 €-122 €
15+1 015 €+1 200 €-185 €
16+1 015 €+1 265 €-250 €
17+1 015 €+1 332 €-317 €
18+1 015 €+1 400 €-385 €
19+1 015 €+1 470 €-455 €
20+1 015 €+1 541 €-526 €
21+1 015 €+1 615 €-600 €
22+1 015 €+1 690 €-675 €
23+1 015 €+1 768 €-753 €
24+1 015 €+1 847 €-832 €
25+1 015 €+1 929 €-914 €
Total+25 375 €+25 368 €+7 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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