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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface67.3m²
Coût Total115 775€
Loyer Annuel9 393€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 67.3 m²
Prix au m² : 1 560,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Non meublé

BAISSE DE PRIX

AMIENS NORD - Résidence " Tour d'Auvergne"

Appartement situé au 2ème étage d'une surface Loi Carrez de 67,33 m2 comprenant : un couloir d'entrée avec placards desservant une cuisine aménagée et équipée (four, lave-vaisselle, plaque), un séjour d'une surface d'environ 16 m2, de trois chambres (9, 9,5 et 12 m2 environ), d'une salle de bains meuble double vasque et baignoire), et d'un wc avec placard de rangement.

Le bien est alimenté par un chauffage collectif au gaz de ville, équipé d'un chauffe-eau individuel et d'huisseries en pvc double vitrage avec volets roulants manuels.

Les sols sont recouverts de linoléum et de carrelage dans les pièces d'eau.

Prévoir le rafraîchissement des peintures et le remplacement du linoléum.

105 000 euros. 100 000 euros + Honoraires de négo. : 5 000 euros (soit 5% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.909188, 2.300881
Total : 115 775€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 2 375€
Valeur du bien : 107 375€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.3m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9393€/an
Fourchette totale : 633€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 7592€ - 11620€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 943,41 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 791 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-25 791€ (-19.7%)
Marge achat-revente :15 016€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 775€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 104,08€
Coût de l'assurance :10 130,31€
Taxe foncière : 939,27€/an
Soit par mois : 78,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz de ville en bon état.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des peintures de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des peintures dans la salle de bain.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salle de bain en bon état mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: WC
Rafraîchissement des peintures et mise à jour des éléments du WC.
Quantité: 2 m²
Raison: État correct mais un peu daté - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des peintures dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du linoléum par un nouveau revêtement dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - linoléum à remplacer pour un meilleur confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des peintures dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 375 €(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz de ville en bon état.
  • Cuisine - Peinture:250€
    Peinture cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 25€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - WC:50€
    Peinture WC: 2 m² × 25€/m² = 50€, Mise à jour éléments WC: 25€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture chambres: 30 m² × 25€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:750€
    Remplacement linoléum: 30 m² × 25€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:375€
    Peinture salon: 15 m² × 25€/m² = 375€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour la peinture sont estimés à 25€/m², et pour le revêtement de sol à 25€/m², en tenant compte de l'état des surfaces.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 393 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 775 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 375 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 721 €
Revenus locatifs : +9 393 €
Charges déductibles : -7 721 €
Résultat foncier Année 1 : 1 672 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 346 €/an
Revenus locatifs : +9 393 €
Charges déductibles : -5 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 047 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 393 €7 725 €4 005 €1 668 €---
29 581 €5 245 €3 900 €4 336 €---
39 772 €5 136 €3 792 €4 636 €---
49 968 €5 023 €3 679 €4 944 €---
510 167 €4 907 €3 562 €5 260 €---
610 370 €4 786 €3 442 €5 584 €---
710 578 €4 661 €3 317 €5 916 €---
810 789 €4 532 €3 187 €6 257 €---
911 005 €4 398 €3 053 €6 607 €---
1011 225 €4 259 €2 915 €6 966 €---
1111 450 €4 115 €2 771 €7 334 €---
1211 679 €3 967 €2 622 €7 712 €---
1311 912 €3 813 €2 468 €8 100 €---
1412 150 €3 653 €2 308 €8 498 €---
1512 393 €3 488 €2 143 €8 906 €---
1612 641 €3 316 €1 972 €9 325 €---
1712 894 €3 139 €1 795 €9 755 €---
1813 152 €2 956 €1 611 €10 196 €---
1913 415 €2 766 €1 421 €10 649 €---
2013 683 €2 569 €1 224 €11 115 €---
2113 957 €2 365 €1 021 €11 592 €---
2214 236 €2 154 €809 €12 082 €---
2314 521 €1 935 €591 €12 586 €---
2414 811 €1 709 €364 €13 102 €---
2515 108 €1 475 €130 €13 633 €---
TOTAL300 852 €94 091 €58 104 €206 760 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972 €+500 €+1 472 €
2+1 972 €+1 301 €+671 €
3+1 972 €+1 391 €+581 €
4+1 972 €+1 483 €+489 €
5+1 972 €+1 578 €+394 €
6+1 972 €+1 675 €+297 €
7+1 972 €+1 775 €+197 €
8+1 972 €+1 877 €+95 €
9+1 972 €+1 982 €-10 €
10+1 972 €+2 090 €-118 €
11+1 972 €+2 200 €-228 €
12+1 972 €+2 314 €-342 €
13+1 972 €+2 430 €-458 €
14+1 972 €+2 549 €-577 €
15+1 972 €+2 672 €-700 €
16+1 972 €+2 797 €-825 €
17+1 972 €+2 926 €-954 €
18+1 972 €+3 059 €-1 087 €
19+1 972 €+3 195 €-1 223 €
20+1 972 €+3 334 €-1 362 €
21+1 972 €+3 478 €-1 506 €
22+1 972 €+3 625 €-1 653 €
23+1 972 €+3 776 €-1 804 €
24+1 972 €+3 931 €-1 959 €
25+1 972 €+4 090 €-2 118 €
Total+49 300 €+62 028 €+-12 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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