Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleAmiens (80)
Surface67.3
Coût Total115 775
Loyer Annuel9 393
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 67.3 m²
Prix au m² : 1 560,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Non meublé

BAISSE DE PRIX

AMIENS NORD - Résidence " Tour d'Auvergne"

Appartement situé au 2ème étage d'une surface Loi Carrez de 67,33 m2 comprenant : un couloir d'entrée avec placards desservant une cuisine aménagée et équipée (four, lave-vaisselle, plaque), un séjour d'une surface d'environ 16 m2, de trois chambres (9, 9,5 et 12 m2 environ), d'une salle de bains meuble double vasque et baignoire), et d'un wc avec placard de rangement.

Le bien est alimenté par un chauffage collectif au gaz de ville, équipé d'un chauffe-eau individuel et d'huisseries en pvc double vitrage avec volets roulants manuels.

Les sols sont recouverts de linoléum et de carrelage dans les pièces d'eau.

Prévoir le rafraîchissement des peintures et le remplacement du linoléum.

105 000 euros. 100 000 euros + Honoraires de négo. : 5 000 euros (soit 5% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.909188, 2.300881
Total : 115 775
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 2 375
Valeur du bien : 107 375
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.3
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9393€/an
Fourchette totale : 633€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 7592€ - 11620€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 943,41 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 791
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :-25 791 (-19.7%)
Marge achat-revente :15 016€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 775
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 104,08
Coût de l'assurance :10 130,31
Taxe foncière : 939,27€/an
Soit par mois : 78,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz de ville en bon état.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des peintures de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des peintures dans la salle de bain.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salle de bain en bon état mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: WC
Rafraîchissement des peintures et mise à jour des éléments du WC.
Quantité: 2 m²
Raison: État correct mais un peu daté - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des peintures dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du linoléum par un nouveau revêtement dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - linoléum à remplacer pour un meilleur confort
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des peintures dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 375(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, chauffage collectif au gaz de ville en bon état.
  • Cuisine - Peinture:250
    Peinture cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:200
    Peinture salle de bain: 8 m² × 25€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - WC:50
    Peinture WC: 2 m² × 25€/m² = 50€, Mise à jour éléments WC: 25€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:750
    Peinture chambres: 30 m² × 25€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:750
    Remplacement linoléum: 30 m² × 25€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:375
    Peinture salon: 15 m² × 25€/m² = 375€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour la peinture sont estimés à 25€/m², et pour le revêtement de sol à 25€/m², en tenant compte de l'état des surfaces.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 393 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 775 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 375
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 721
Revenus locatifs : +9 393
Charges déductibles : -7 721
Résultat foncier Année 1 : 1 672

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 346 €/an
Revenus locatifs : +9 393
Charges déductibles : -5 346
Résultat foncier Années 2+ : 4 047 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 3937 7254 0051 668---
29 5815 2453 9004 336---
39 7725 1363 7924 636---
49 9685 0233 6794 944---
510 1674 9073 5625 260---
610 3704 7863 4425 584---
710 5784 6613 3175 916---
810 7894 5323 1876 257---
911 0054 3983 0536 607---
1011 2254 2592 9156 966---
1111 4504 1152 7717 334---
1211 6793 9672 6227 712---
1311 9123 8132 4688 100---
1412 1503 6532 3088 498---
1512 3933 4882 1438 906---
1612 6413 3161 9729 325---
1712 8943 1391 7959 755---
1813 1522 9561 61110 196---
1913 4152 7661 42110 649---
2013 6832 5691 22411 115---
2113 9572 3651 02111 592---
2214 2362 15480912 082---
2314 5211 93559112 586---
2414 8111 70936413 102---
2515 1081 47513013 633---
TOTAL300 85294 09158 104206 7600Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 760
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 972+500+1 472
2+1 972+1 301+671
3+1 972+1 391+581
4+1 972+1 483+489
5+1 972+1 578+394
6+1 972+1 675+297
7+1 972+1 775+197
8+1 972+1 877+95
9+1 972+1 982-10
10+1 972+2 090-118
11+1 972+2 200-228
12+1 972+2 314-342
13+1 972+2 430-458
14+1 972+2 549-577
15+1 972+2 672-700
16+1 972+2 797-825
17+1 972+2 926-954
18+1 972+3 059-1 087
19+1 972+3 195-1 223
20+1 972+3 334-1 362
21+1 972+3 478-1 506
22+1 972+3 625-1 653
23+1 972+3 776-1 804
24+1 972+3 931-1 959
25+1 972+4 090-2 118
Total+49 300+62 028+-12 728
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →