Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

CARCASSONNE CENTRE-VILLE - Appartement 2 chambres à rénover

VilleCarcassonne (11)
Surface63
Coût Total89 800
Loyer Annuel6 581
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Réf 13070 MM - CARCASSONNE CENTRE-VILLE - Situé au 3e étage d'un immeuble en plein coeur de la Bastide de Carcassonne, cet appartement de deux chambres offre un beau potentiel après rénovation. Idéal aussi bien pour un investissement locatif que pour une résidence principale, il bénéficie d'un environnement calme tout en étant à proximité immédiate des commerces et commodités. L'appartement est entièrement à rénover et dispose de menuiseries en simple vitrage. Il offre toutefois une belle répartition des pièces, une salle de bain actuellement utilisable, ainsi qu'une buanderie, autant d'atouts qui permettront de créer un logement confortable et fonctionnel. Un bien à fort potentiel, offrant une excellente opportunité de valorisation dans un secteur recherché du centre-ville de Carcassonne. Cette annonce vous est proposée par MILER Maiwenn - - NoRSAC: 993214261, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Carcassonne Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.kervran-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.213036, 2.349107
Total : 89 800
Prix d'acquisition : 35 000
Travaux : 52 000
Valeur du bien : 87 000
Frais de notaire : 2 800
Coût estimé : 2 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6581€/an
Fourchette totale : 440€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 5278€ - 8204€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,55 €/m²
Basé sur :412 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 792
Prix d'achat :35 000
Décote à l'achat :-44 792 (-56.1%)
Marge achat-revente :-10 008€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 475,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 779,20
Coût de l'assurance :8 082,00
Taxe foncière : 658,06€/an
Soit par mois : 54,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec placards anciens et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, éclairage, et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et éclairage minimal
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer un bon état
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la fonctionnalité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000(825 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:4 500
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre général - Plomberie:3 000
    Mise à jour plomberie générale: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 800 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 067
Revenus locatifs : +6 581
Charges déductibles : -56 067
Résultat foncier Année 1 : -49 486(Déficit de 49 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 086
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 067 €/an
Revenus locatifs : +6 581
Charges déductibles : -4 067
Résultat foncier Années 2+ : 2 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28086.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 58156 0703 089-49 48921 400 €28 089 €28 089 €
26 7123 9893 0082 723--25 366 €
36 8463 9052 9242 942--22 424 €
46 9833 8182 8373 165--19 259 €
57 1233 7282 7473 395--15 864 €
67 2663 6352 6533 631--12 233 €
77 4113 5382 5573 873--8 360 €
87 5593 4382 4574 121--4 239 €
97 7103 3352 3534 376---
107 8643 2282 2464 637---
118 0223 1172 1354 905---
128 1823 0022 0205 180---
138 3462 8831 9025 463---
148 5132 7601 7785 753---
158 6832 6321 6516 051---
168 8572 5001 5196 356---
179 0342 3641 3826 670---
189 2142 2221 2416 992---
199 3992 0761 0947 323---
209 5871 9249437 663---
219 7781 7677868 011---
229 9741 6046238 370---
2310 1731 4364558 737---
2410 3771 2622819 115---
2510 5841 0811009 503---
TOTAL210 779121 31344 77989 46621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 466
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 382-6 420+7 802
2+1 3820+1 382
3+1 3820+1 382
4+1 3820+1 382
5+1 3820+1 382
6+1 3820+1 382
7+1 3820+1 382
8+1 3820+1 382
9+1 382+41+1 341
10+1 382+1 391-9
11+1 382+1 472-90
12+1 382+1 554-172
13+1 382+1 639-257
14+1 382+1 726-344
15+1 382+1 815-433
16+1 382+1 907-525
17+1 382+2 001-619
18+1 382+2 098-716
19+1 382+2 197-815
20+1 382+2 299-917
21+1 382+2 403-1 021
22+1 382+2 511-1 129
23+1 382+2 621-1 239
24+1 382+2 735-1 353
25+1 382+2 851-1 469
Total+34 550+26 840+7 710
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →