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Maison à vendre

VilleLucéram (06)
Surface155.7m²
Coût Total340 876€
Loyer Annuel30 536€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+470€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 264 000 €
Surface : 155.7 m²
Prix au m² : 1 695,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 36,33 m²), 4 chambres, calme, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

EXCLUSIVITÉ - LUCERAM - Au calme et ensoleillée, haut de maison sur deux niveaux de type 5 pièces d'une surface habitable de 155.71 m² environ et se décomposant comme suit: salon avec poêle à granulé au droit d'un grand balcon, cuisine aménagée, 5 chambres, salle d'eau avec WC et salle de bains, deux WC. Grenier. Cuisine d'été et son espace barbecue. Jardin. COUP DE CŒUR ASSURE! . 10 Lots principaux 668€ Charges annuelles Loi carrez : 155.71 m² Mr AQUILINA CYRIL, EI Agent commercial . CLASSE ÉNERGIE D - CLASSE CLIMAT D DPE NOUVELLE VERSION Logement à consommation énergétique excessive. . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3420€ et 4628€/an. Dates de référence des prix de l'énergie pour établir cette estimation : du 01/01/2021 au 31/12/2023 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : . Honoraires d'agence intégralement à la charge du vendeur Consultez nos honoraires sur

Ville : Lucéram
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.895649, 7.352776
Total : 340 876€
Prix d'acquisition : 264 000€
Travaux : 55 756€
Valeur du bien : 319 756€
Frais de notaire : 21 120€
Coût estimé : 21 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155.7m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2545€/mois
Loyer annuel estimé : 30536€/an
Fourchette totale : 1524€ - 4248€/mois
Fourchette annuelle : 18293€ - 50971€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 14.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 510,72 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :390 918 €
Prix d'achat :264 000 €
Décote à l'achat :-126 918€ (-32.5%)
Marge achat-revente :50 042€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 876€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 664,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :99,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 764,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 548,30€
Coût de l'assurance :29 826,65€
Taxe foncière : 3 053,57€/an
Soit par mois : 254,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,67€/mois
Soit par an : 668,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 544,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 074,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :470,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 155.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 756 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 456€
    Isolation toiture/combles: 155.7 m² × 80€/m² = 12456€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucéram (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 856€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 536 €/an
Calcul : 2 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 876 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 193 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 054 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 756 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 673 €
Revenus locatifs : +30 536 €
Charges déductibles : -71 673 €
Résultat foncier Année 1 : -41 137 €(Déficit de 41 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 917 €/an
Revenus locatifs : +30 536 €
Charges déductibles : -15 917 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19737.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 264 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 171 600 €(65% de 264 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 240 €/an
Calcul : 171 600 € × 3,636% = 6 240 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 536 €71 684 €11 013 €-41 148 €21 400 €19 748 €19 748 €
231 146 €15 630 €10 716 €15 516 €--4 232 €
331 769 €15 323 €10 408 €16 447 €---
432 405 €15 005 €10 090 €17 400 €---
533 053 €14 677 €9 762 €18 376 €---
633 714 €14 338 €9 423 €19 376 €---
734 388 €13 988 €9 073 €20 401 €---
835 076 €13 626 €8 711 €21 450 €---
935 777 €13 252 €8 337 €22 526 €---
1036 493 €12 865 €7 951 €23 628 €---
1137 223 €12 466 €7 551 €24 757 €---
1237 967 €12 054 €7 139 €25 914 €---
1338 727 €11 627 €6 713 €27 099 €---
1439 501 €11 187 €6 272 €28 314 €---
1540 291 €10 732 €5 818 €29 559 €---
1641 097 €10 262 €5 348 €30 835 €---
1741 919 €9 777 €4 862 €32 142 €---
1842 757 €9 275 €4 360 €33 483 €---
1943 613 €8 756 €3 842 €34 856 €---
2044 485 €8 221 €3 306 €36 264 €---
2145 374 €7 667 €2 753 €37 707 €---
2246 282 €7 096 €2 181 €39 186 €---
2347 208 €6 505 €1 590 €40 703 €---
2448 152 €5 895 €980 €42 257 €---
2549 115 €5 264 €349 €43 851 €---
TOTAL978 068 €337 170 €158 548 €640 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 640 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 412 €-6 420 €+12 832 €
2+6 412 €0 €+6 412 €
3+6 412 €+3 664 €+2 748 €
4+6 412 €+5 220 €+1 192 €
5+6 412 €+5 513 €+899 €
6+6 412 €+5 813 €+599 €
7+6 412 €+6 120 €+292 €
8+6 412 €+6 435 €-23 €
9+6 412 €+6 758 €-346 €
10+6 412 €+7 088 €-676 €
11+6 412 €+7 427 €-1 015 €
12+6 412 €+7 774 €-1 362 €
13+6 412 €+8 130 €-1 718 €
14+6 412 €+8 494 €-2 082 €
15+6 412 €+8 868 €-2 456 €
16+6 412 €+9 250 €-2 838 €
17+6 412 €+9 643 €-3 231 €
18+6 412 €+10 045 €-3 633 €
19+6 412 €+10 457 €-4 045 €
20+6 412 €+10 879 €-4 467 €
21+6 412 €+11 312 €-4 900 €
22+6 412 €+11 756 €-5 344 €
23+6 412 €+12 211 €-5 799 €
24+6 412 €+12 677 €-6 265 €
25+6 412 €+13 155 €-6 743 €
Total+160 300 €+192 269 €+-31 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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