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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface82.85
Coût Total102 502
Loyer Annuel7 868
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 900 €
Surface : 82.85 m²
Prix au m² : 807,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé dans le quartier recherché de Lédar à Saint-Girons, au sein d'une résidence à proximité immédiate des commodités, venez découvrir cet appartement très lumineux au 1er étage, bénéficiant d'une belle exposition et de volumes généreux. D'une superficie d'environ 82 m², il se compose d'un séjour spacieux et baigné de lumière, d'une cuisine, de deux chambres confortables avec placards intégrés, d'une salle de bain, d'un couloir ainsi que d'un espace dressing. Le bien dispose également d'une dépendance, idéale pour du stockage. Autre atout rare : une place de parking privative est dédiée à l'appartement. Les copropriétaire peuvent également profiter d"un jardin commun pour se relaxer durant les beaux jours. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant une belle opportunité de repenser les espaces et de créer un intérieur à votre image, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement. À visiter rapidement : fort potentiel et beau volume dans un secteur pratique de Saint-Girons. Bien proposé par Jonathan AMAR EI, agent commercial (RSAC 980638019) - https://www.century21-p-immo-saint-girons.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.983728, 1.135391
Total : 102 502
Prix d'acquisition : 66 900
Travaux : 30 250
Valeur du bien : 97 150
Frais de notaire : 5 352
Coût estimé : 5 352
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.85
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7868€/an
Fourchette totale : 485€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 5817€ - 10642€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 502
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 529,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 513,16
Coût de l'assurance :8 712,67
Taxe foncière : 786,83€/an
Soit par mois : 65,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 655,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 82.85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations vieillissantes nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 250(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 750
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 750€
  • Menuiseries:4 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 550€ = 4400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:5 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 868 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 502 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 684
Revenus locatifs : +7 868
Charges déductibles : -34 684
Résultat foncier Année 1 : -26 815(Déficit de 26 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 415
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 434 €/an
Revenus locatifs : +7 868
Charges déductibles : -4 434
Résultat foncier Années 2+ : 3 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5415.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 485(65% de 66 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 581 €/an
Calcul : 43 485 € × 3,636% = 1 581
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 86834 6873 301-26 81921 400 €5 419 €5 419 €
28 0264 3473 2123 678--1 740 €
38 1864 2553 1203 931---
48 3504 1603 0254 190---
58 5174 0612 9264 455---
68 6873 9602 8244 728---
78 8613 8552 7195 006---
89 0383 7462 6115 292---
99 2193 6342 4985 585---
109 4033 5182 3835 885---
119 5913 3982 2636 193---
129 7833 2742 1396 509---
139 9793 1472 0116 832---
1410 1783 0151 8797 164---
1510 3822 8781 7437 504---
1610 5902 7371 6027 852---
1710 8012 5921 4578 210---
1811 0182 4421 3068 576---
1911 2382 2861 1518 952---
2011 4632 1269909 337---
2111 6921 9608259 732---
2211 9261 78965310 137---
2312 1641 61247610 553---
2412 4081 42929310 979---
2512 6561 24010511 416---
TOTAL252 024106 14747 513145 87821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 878
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652-6 420+8 072
2+1 6520+1 652
3+1 652+657+995
4+1 652+1 257+395
5+1 652+1 337+315
6+1 652+1 418+234
7+1 652+1 502+150
8+1 652+1 588+64
9+1 652+1 676-24
10+1 652+1 766-114
11+1 652+1 858-206
12+1 652+1 953-301
13+1 652+2 050-398
14+1 652+2 149-497
15+1 652+2 251-599
16+1 652+2 356-704
17+1 652+2 463-811
18+1 652+2 573-921
19+1 652+2 686-1 034
20+1 652+2 801-1 149
21+1 652+2 920-1 268
22+1 652+3 041-1 389
23+1 652+3 166-1 514
24+1 652+3 294-1 642
25+1 652+3 425-1 773
Total+41 300+43 763+-2 463
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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