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Maison familiale de 7 pièces à Landreville

VilleLandreville (10)
Surface192
Coût Total214 520
Loyer Annuel17 303
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 723,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif

À ne pas manquer! Cette jolie maison familiale en triplex offre un cadre de vie agréable au cœur de la commune de Landreville. Avec une surface de 192m², cette demeure saura accueillir toute votre famille dans le plus grand confort. La maison se compose au rez-de-chaussée d'une entrée donnant accès à une première salle de douche avec WC, d'une grande cuisine séparée d'environ 25m2, et d'un double salon/séjour lumineux ouvert sur le jardin, et qui donne accès au sous-sol à un vaste espace de 30m2 aménagé et chauffé. Au premier étage, vous trouverez 2 premières chambres dont une d'environ 20m2 avec dressing, et une salle de bain avec WC. Puis au second étage, 2 autres chambres de tailles confortables. En extérieur, vous pourrez profiter d'une cour d'environ 150m2 qui peut aussi permettre de stationner les véhicules, et d'une grange d'environ 50m2 au sol qui abrite le silo à pellets, qui alimente automatiquement le système de chauffage de la maison. Ce bien de caractère en plein cœur du village offre un rapport qualité-prix indéniable. Vous profiterez d'un environnement agréable tout en restant proche de toutes les commodités. Ce bien vous est présenté par Florian Dubail, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - http://www.drhouse-immo.com/honoraires.pdf

Ville : Landreville
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.072914, 4.472818
Total : 214 520
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 64 400
Valeur du bien : 203 400
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1442€/mois
Loyer annuel estimé : 17303€/an
Fourchette totale : 1059€ - 1964€/mois
Fourchette annuelle : 12704€ - 23567€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :897,11 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 245
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :-33 245 (-19.3%)
Marge achat-revente :-42 275€ (-24.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 136,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 661,30
Coût de l'assurance :18 770,50
Taxe foncière : 1 730,32€/an
Soit par mois : 144,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 441,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 280,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 400(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 600
    Isolation des combles: 192 m² × 50€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:14 400
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:4 800
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:2 400
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Landreville, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 303 €/an
Calcul : 1 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 520 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 295
Revenus locatifs : +17 303
Charges déductibles : -74 295
Résultat foncier Année 1 : -56 992(Déficit de 56 992 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 592
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 895 €/an
Revenus locatifs : +17 303
Charges déductibles : -9 895
Résultat foncier Années 2+ : 7 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35591.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 30374 3027 421-56 99921 400 €35 599 €35 599 €
217 6499 7087 2277 942--27 657 €
318 0029 5067 0258 496--19 162 €
418 3629 2986 8179 064--10 097 €
518 7309 0826 6019 648--450 €
619 1048 8586 37710 246---
719 4868 6276 14610 859---
819 8768 3875 90611 489---
920 2748 1395 65812 135---
1020 6797 8825 40112 797---
1121 0937 6155 13413 477---
1221 5147 3404 85914 175---
1321 9457 0544 57314 891---
1422 3846 7584 27715 625---
1522 8316 4523 97116 379---
1623 2886 1353 65417 153---
1723 7545 8073 32617 947---
1824 2295 4672 98518 762---
1924 7135 1142 63319 599---
2025 2084 7502 26920 458---
2125 7124 3721 89121 340---
2226 2263 9811 50022 245---
2326 7503 5761 09523 175---
2427 2853 15767524 129---
2527 8312 72224125 109---
TOTAL554 228234 090107 661320 13821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 138
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 634-6 420+10 054
2+3 6340+3 634
3+3 6340+3 634
4+3 6340+3 634
5+3 6340+3 634
6+3 634+2 939+695
7+3 634+3 258+376
8+3 634+3 447+187
9+3 634+3 640-6
10+3 634+3 839-205
11+3 634+4 043-409
12+3 634+4 252-618
13+3 634+4 467-833
14+3 634+4 688-1 054
15+3 634+4 914-1 280
16+3 634+5 146-1 512
17+3 634+5 384-1 750
18+3 634+5 629-1 995
19+3 634+5 880-2 246
20+3 634+6 137-2 503
21+3 634+6 402-2 768
22+3 634+6 673-3 039
23+3 634+6 952-3 318
24+3 634+7 239-3 605
25+3 634+7 533-3 899
Total+90 850+96 041+-5 191
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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