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Détails du bien

VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface185
Coût Total485 400
Loyer Annuel41 666
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+617
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 2 108,11 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

QUARTIER DES ECRIVAINS (limitrophe VALENTON). Nouveauté et en exclusivité, produit rare à la vente. Idéal grande famille, colocation ou artisan, nous vous proposons cette grande maison de 185m² au sol sur une parcelle de 466m². Elle se compose au RDC d'une entrée, d'une buanderie, d'un garage de plus de 60m², d'une cave à vin et d'une chambre. Au RDJ , un palier desservant un double séjour donnant sur terrasse tout comme la cuisine ( équipée), deux grandes chambres, une salle de bains rénovée et un WC séparé. Au premier étage, un palier desservant 4 chambres , une salle d'eau avec WC. Combles au dessus. Un joli jardin complète ce bien.

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Total : 485 400
Prix d'acquisition : 390 000
Travaux : 64 200
Valeur du bien : 454 200
Frais de notaire : 31 200
Coût estimé : 31 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185
Loyer prédit : 18.77€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 27.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 3472€/mois
Loyer annuel estimé : 41666€/an
Fourchette totale : 2405€ - 5013€/mois
Fourchette annuelle : 28857€ - 60161€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 561,4 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :658 859
Prix d'achat :390 000
Décote à l'achat :-268 859 (-40.8%)
Marge achat-revente :173 459€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :485 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 370,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :137,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 508,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :225 769,33
Coût de l'assurance :41 259,00
Taxe foncière : 4 166,61€/an
Soit par mois : 347,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 472,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 855,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :616,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments sanitaires de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, légère usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 200(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:15 300
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 80€/m² = 14800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:15 300
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:5 250
    Parquet flottant: 70 m² × 50€/m² = 3500€, Main d'œuvre: 1750€
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 666 €/an
Calcul : 3 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 485 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 650 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 684
Revenus locatifs : +41 666
Charges déductibles : -85 684
Résultat foncier Année 1 : -44 018(Déficit de 44 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 618
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 484 €/an
Revenus locatifs : +41 666
Charges déductibles : -21 484
Résultat foncier Années 2+ : 20 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22617.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 390 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 66685 69915 682-44 03321 400 €22 633 €22 633 €
242 49921 07615 25921 424--1 209 €
343 34920 63814 82122 712---
444 21620 18614 36924 031---
545 10119 71813 90125 382---
646 00319 23513 41826 767---
746 92318 73712 92028 186---
847 86118 22112 40429 640---
948 81817 68911 87231 130---
1049 79517 13811 32132 656---
1150 79116 57010 75334 221---
1251 80715 98310 16635 824---
1352 84315 3769 55937 467---
1453 90014 7498 93239 151---
1554 97814 1018 28440 877---
1656 07713 4327 61542 645---
1757 19912 7406 92344 458---
1858 34312 0266 20946 317---
1959 50911 2885 47148 222---
2060 70010 5254 70850 175---
2161 9149 7373 92052 177---
2263 1528 9233 10654 229---
2364 4158 0822 26556 333---
2465 7037 2121 39558 491---
2567 0176 31449860 703---
TOTAL1 334 578435 394225 769899 18521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 899 185
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 750-6 420+15 170
2+8 7500+8 750
3+8 750+6 451+2 299
4+8 750+7 209+1 541
5+8 750+7 615+1 135
6+8 750+8 030+720
7+8 750+8 456+294
8+8 750+8 892-142
9+8 750+9 339-589
10+8 750+9 797-1 047
11+8 750+10 266-1 516
12+8 750+10 747-1 997
13+8 750+11 240-2 490
14+8 750+11 745-2 995
15+8 750+12 263-3 513
16+8 750+12 794-4 044
17+8 750+13 338-4 588
18+8 750+13 895-5 145
19+8 750+14 467-5 717
20+8 750+15 052-6 302
21+8 750+15 653-6 903
22+8 750+16 269-7 519
23+8 750+16 900-8 150
24+8 750+17 547-8 797
25+8 750+18 211-9 461
Total+218 750+269 755+-51 005
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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